新开工增速略超预期,投资增速符合预期 1-9 月份,全国房屋新开工面积14.49 亿平米,同比增长7.3%,略超市场预期,其中有部分基数效应的原因。我们维持年初以来的判断,预计13年全年新开工面积同比增速为5%~8%。1-9 月份,全国房地产开发投资6.11万亿元,同比增长19.7%。投资增速整体保持稳定,预期13 年全年为20%~21%。预计中西部地区的投资增速将继续快于东部增速,不过,随着开发商在一二线城市加大布局力度,东部地区房地产投资增速预计将继续回升。基于销售回款较好和今年土地市场的火热,我们对于明年房地产新开工以及投资增速也比较乐观。 土地市场热度不减,量价继续齐升 中指院的数据显示,今年前三季度,全国300 个城市的土地出让金收入21107 亿元,同比去年同期的12435 亿元增加近70%。同时,部分城市前三季度的土地出让金收入已经超过了去年全年的水平。从溢价率的角度来看,一二线城市土地成交的溢价率继续稳中有升。 销售略超预期,房价上涨压力区域分化继续 1-9 月份,全国商品房销售面积8.44 亿平米,同比增长23.3%。从单月的数据来看,今年9 月份同比去年同期,商品房销售面积增长23%,住宅销售面积增长21%,应该说金九成色未减,高于市场普遍预期。1-9 月份,全国商品房销售金额5.4 万亿元,同比增长33.9%。整体来看,销售金额增速下降幅度继续超过销售面积增速,这表明房价上涨的动能在减缓。这点也可从库存数据中得到佐证,全国住宅待售面积在9 月末继续上升127 万平米至2.93 亿平米。然而,我们也要看到,尽管房价并没有全国系统性的上涨过快的风险,但是,一线及二线重点城市的房价涨幅依然较快。 按揭贷款收紧明显 1-9 月份,房地产开发企业到位资金8.78 万亿元,同比增长28.7%。其中,国内贷款同比增长32.3%,而个人按揭贷款增长45.8%,增速继续回落4.5 个百分点。个人按揭贷款受到银行信贷额度收紧以及利率优惠减少影响显著。央行的数据也显示,今年前三季度主要金融机构累计新增个人住房贷款累计12492 亿元,占累计新增人民币贷款的17.2%,较上半年的19%下降了1.8 个百分点。我们认为,按揭贷款的收紧对于今年四季度的成交存在一定的负面影响。 风险提示 CPI 上行带来的资金面收紧风险。四季度楼市成交不达预期。 |
