方正证券：即使房产税全面征收也难改房地产的发展方向
方正证券近日发表房地产行业研究报告，报告称，楼市调控政策不断强化，但实际效果已经弱化，即使房产税全面征收，也难改房地产行业的发展方向。 收入与利润增速持续提升。2012年房地产板块收入4828亿元，同增32.1%，较上年提升17个百分点，2013年1季度提升至41.4%；净利润627亿元，同增17.6%，较上年提升2.9个百分点，2013年1季度提升至29.8%，但利润增速低于收入增速，表明行业的盈利能力下降。账面预收账款保持较快增长，2013年收入锁定率高达105%。 毛利率与净利率下降，但ROE继续提升。2012年房地产板块毛利率和净利率分别为37.7%、14.7%，较上年分别下降2.6和1.6个百分点，但ROE却稳步提升，由2011年的13.4%提高至13.9%，主要由于周转率和财务杠杆提高所致。期间费用率为8.81%，较上年下降0.84个百分点，其中，营业费用为3.2%、下降0.44个百分点，管理费用率3.71%、下降0.61个百分点，财务费用率1.9%、上升0.21个百分点。 销售回暖，运营效率提升。2012年房地产板块销售现金增速27.8%，2013年1季度增速提高至81%，预计2013全年增速仍将快于2012年。2012年运营效率有所提升，总资产周转率由0.25上升至0.27，而2009至2011年一直下降，存货周转率也同样有所提升，2009至2012年分别是0.58、0.52、0.41和0.43，目前的周转率仍明显低于2009和2010年。 负债率继续上升，短期偿债压力偏大。2012年，房地产板块资产负债率继续上升，达到74.4%，较上年提高1.5个百分点，扣除预收账款后负债率为65.7%，同样继续上升。从流动比率和速动比率看，2012年分别为1.64和0.44，纵向比较处于相对较低的水平，表明短期偿债压力偏大。 账上资金充裕，投资更趋乐观。房地产板块整体账上货币资金较为充裕，2012年底存量是2746亿元，同比增长43%，2013年1季度同比增速提升至53%。2012年经营活动现金投资4258亿元，同比略增0.4%，扭转了前3季度负增长的状态，2013年1季度同比大幅增长83%，表明在销售转好后，企业投资信心有所恢复。 2013年主流地产股7-10倍PE估值，维持行业“增持”评级。不断深入的新型城镇化、国内经济与居民收入稳定增长、偏宽松的货币环境，都是有利于房地产向好发展的基础条件；楼市调控政策不断强化，但实际效果已经弱化，即使房产税全面征收，也难改房地产行业的发展方向。 国泰基金：看好地产股投资价值 5月16日众多房地产股出现拉升，国泰国证房地产行业指数分级基金的B份额二级市场也大涨6.34%。国泰基金解析昨日的市场热点时表示，地产股大涨主要源于万方发展公布了再融资方案，打开了市场对房地产企业再融资的想象空间，由此带动地产股整体飘红。 国泰基金表示，看好地产股未来一个季度的投资价值，原因一是地产销售数据向好，地产股存在向上突破的基础。从国家统计局日前公布的2013年前4月份房地产相关数据来看，4月份单月销售面积、新开工、房地产投资分别为8863万方、16633万方和6047亿元，同比分别增长了40.17%、14.54%和23.21%，同时房地产开发企业资金来源8640亿元，同比上升48.45%。此外，去年9月份至今年1月，地产股曾有过一波令人怀念的行情，但从一季度整体来看，地产股仍然处于弱势状态。从行业轮动的角度而言，地产股在基本面尚可的情况下，未来走强于大盘、回到并超越其平均水平是大概率事件。 |
