全国总价地王被刷新 四方面解析上海海门路“总价地王” 12月26日上午，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平方米，溢价率21.11%，再次刷新上海总价地王记录。 12月12日，万科、绿地及九龙仓 (论坛)联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，刷新由保利地产创造的上海总价地王记录，时隔半月，上海总价地王记录再次刷新。同时56.8亿元的总价也超过南京下关滨江2号地块，成为2012年全国新总价地王。 而住建部12月25日刚刚表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。前不久，国土部也表态会继续关注土地市场 ，针对年末“地王”频现，将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，以切实抑制异常地价。 那么，海门路55号地块“地王”本身开发价值如何？年底以来各地“地王”的频现与当前政府的表态对于未来房地产市场影响如何？楼市到底是向左走还是向右走？ “地王”会导致楼市调控再度收紧 今日，12月26日上午，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平，溢价率21.11%，再次刷新上海总价地王记录。尽管其为市中心核心地段，但是，其诞生似乎和当前住建部、国土部等部门关于楼市调控的表态风声有点不合时宜。当前来讲，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。 市中心优质资源将逐渐被龙头开发企业把持 回顾今年下半年以来土地市场，一方面，各地频繁推地，多幅地段位置较好市中心核心地块的推出及其伴随的（全市或区域）总价或单价“地王”冲击房地产市场。 另外一方面，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，市中心优质地块基本上只能是少数大型房企的“游戏”，而对于大多数中小房企而言只能望而却步。 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势，市场集中度也会伴随着市场的发展逐渐提高。 从市中心核心地块资源不断向大型开发企业不断集中的发展趋势及影响来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为： 首先，市中心中高端市场及资源将逐渐被龙头开发企业把持，龙头企业的品牌张力将在未来更加突出。市中心中高端市场的活跃性及稀缺性及当前优质地块的楼板价相对区域内中高端楼盘当前售价来讲的合理性，为今后这些地块建成后的中高端楼盘定价提供了适当的空间。因此，从中长期角度来讲，龙头房企看好未来2年后上海市中高端市场，市中心中高端市场将逐渐被这些龙头开发企业把持，这些企业通过市中心优质地块中高端品质项目的集中打造，将集中突出这些企业在市场当中的品牌影响力。 其次，当前大规模推出优质地块大规模吸金，可能导致后期土地市场成交动力不足。一方面优质地块被具有资金实力的大型开发企业拿走，中小开发企业拿地的机会越来越少，另外一方面，优质地块越来越少，非优质地块后期的推出大型开发企业有可能不再关注，中小开发企业此时拿地心有余力而不足。当前土地市场“火爆”的假象有可能是后期推地陷入困境，尤其是在市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，以“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业土地购买力透支，未来不再关注普通地块的推出。 海门路55号地块“地王”要走“高端STYLE” 就海门路55号地块“地王”而言，冠名“中高档的商务商贸区” ，走“高端STYLE”势在必然，否则难以在投资回报率上实现项目的价值，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有以下三点原因： 首先，以写字楼为例，楼板价决定以后其市场成交价格要与市中心高端商务区看齐。 从成交数据来看，同策咨询研究中心数据显示，2012年1月-11月10日，上海典型高端商务板块写字楼成交均价会在4-6万元/平方米，徐家汇板块成交均价略低是因为成交的项目光启城已经偏离传统核心商务区，一个项目成交就达到105套，均价在3.7万元/平方米，而传统核心商务区写字楼价格不只这么多，预计也会在5-6万元/平方米左右。而海门路55号地块“地王”楼板价就高达23330元/平方米，这么高的楼板价加上建安成本及税费等成本，如果按照当前市场情况来算，写字楼部分如果要出售，必须卖到均价4万元/平方米以上方可有利可图。因此，从这个角度来看，海门路55号地块“地王”而言，冠名“中高档的商务商贸区” ，走“高端STYLE”势在必然。 上海市典型高端商务板块写字楼成交情况对比 第二、从海门路55号地块“地王”自身规划、资源及优势来看，也具备走向高端的市场条件。从规划、区位及交通条件来讲，海门路55号地块“地王”为北外滩黄金商办地块，作为上海整个滨江两岸最热门的区域之一的北外滩地区历来成为兵家必争之地。从地块自身条件来看，这个地块交通地理位置不错，靠近两条轨道交通，同时，毗邻北外滩航运服务集聚区，加上是商办地块，很可能会吸引一些和航运服务相关一些大型国内及外资企业。目前该区域周边办公物业价格普遍在每平方米3万--5万元/平方米，该地块2.3万元/平方米的楼板价计算，当前市场就具有一定的操作空间，何况这个地块起码2年以后才会入市，这个项目的中长期价值还是被看好。 第三、上海国际港务(集团)股份有限公司企业背景及资金、资源实力将助推项目走向成功。 上海国际港务(集团)股份有限公司是我国大陆最大的港口企业。其现有生产用码头长度21.43公里，共有生产用泊位137个，其中万吨以上泊位82个，集装箱泊位26个，全年货物通过能力为13660万吨，集装箱通过能力为850万标准箱。集团拥有各类装卸机械2539台，其中集装箱桥吊66台，生产用仓库30.1万平方米，堆场380.4万平方米，其中集装箱堆场241.8万平方米，箱容量28万个标准箱;粮食圆筒仓2座，容积16.8万立方米，容量12.4万吨;运输船舶9艘，各类港务船舶174艘，以及"新双峰海"减载船1艘。 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从合作背景来看，上海国际港务集团股份有限公司，威旺置业有限公司以56.8亿元竞得海门路55号地块，两家企业联合拿地可以使市场资源优化配置，地王风险可规避。上海国际港务集团股份有限公司或发挥其航运服务领域的资源以及公司品牌优势，威旺置业或在房地产市场开发这方面与其进行合作。这样的品牌“联合”或助推海门路55号地块“地王”综合体走向成功。 我们看到，通过这次合作拿下地王或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，开始通过“竞合”来规避市场风险。今后 “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。 龙头房企跑量致“暖冬”，看好市中心优质地块，楼市将迎来“春天Style” 今年11月以来，上海、北京等全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中出现“翘尾”行情，使整个市场基本面逐渐开始好转。 “暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，市场流动性的定向宽松，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。 “暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，尤其是具有庞大资金实力的龙头企业与央企地产企业来讲，势必会考虑增加土地储备，积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会。 尤其是近期，上海推出多幅市中心优质地块，比如，海门路55号地块“地王”综合体、黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这也就不难理解年底这个阶段会有这么多大型品牌龙头企业积极抢占市中心优质地块资源。此外，作为央企地产企业、地方性国企，它们在融资成本较低，也为其在今年下半年推地潮之中抢占地盘争得了先机。海门路55号地块“地王”综合体、徐汇区漕河泾社区南站商务区地块等优质地块的成交便是很好的印证。 从“新型城镇化”对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。具体来讲，在2013年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，城市郊区、新城等将成为房地产市场的主力战场。伴随着城镇化的进一步推进，整个宏观经济周期也会逐渐发生逆转，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场“基本面”持续回升与回暖，使楼市最终出现白银十年发展期的“春天Style”。 房地产市场“基本面”持续回升与回暖有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面尽管在执行力度上比如限购政策还有可能再度有所收紧，但是，中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来，我们在进行楼市调控，我们说控制房产暴利，我们不仅仅要从房地产行业内部了解怎么调整和进行，更要关注由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，防止在市场基本面逐渐好转的市场环境下导致楼盘价格大幅上涨而出现的利润增长过快的现象。只有在处理好这些微妙的矛盾关系，房地产市场才会在健康的道路上发展，不会出现忽冷忽热的现象，在未来，在“限购”继续执行与城镇化大趋势的主导下，在我们经历房地产市场冬天、“暖冬”之后仍将迎来楼市“春天Style”，并且在春天里沐浴阳光。 |
