| 众外企降价促销回款压力不逊内资 除了卖项目以外，更多在华投资的外资房企选择顺应市场，降价跑量。 今年以来，注册于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅项目陆续传出降价消息和质量纠纷，涉及包括上海仁恒森兰雅苑、仁恒怡庭等。"质量纠纷多是在房价下降周期时出现。业主对价格的不满情绪有时候会通过交房阶段的质量投诉体现出来。"一位业内人士称。据仁恒怡庭一位购房者介绍，其在2010年购买的房子价格在7万元/平方米以上，但目前仁恒怡庭别墅项目成交价格不过5万元/平方米左右。在去年12月，其别墅成交单价最高到8.1万元/平方米。 更多聪明的外资企业选择开盘就降价促销。比较典型的是和记黄埔和九龙仓。据了解，和记黄埔旗下常州御翠园项目在今年7月开盘，公寓的价格由原计划的2万元/平方米降至1.1万元/平方米左右，别墅由原计划4万元/平方米降至2.4万元/平方米左右。降幅在40%至50%之间。 正是因为比较积极的价格策略，和黄上半年在地产及酒店方面录得收益总额92.11亿港元，较去年同期增长24%。在房地产业整体低迷的今天，这一成绩已经算是喜人。相比之下，李嘉诚旗下另一企业长江实业就不那么幸运了。根据其半年报，上半年长实物业销售营业额为155.21亿元，较去年同期大幅减少85.97亿元。物业销售收益为60.4亿元，比去年同期减少13.8%。 除了降价促销外，间接投资房地产企业的外资基金公司今年同样谨言慎行。包括荷兰ING、摩根大通、华平投资、淡马锡等传统基金大鳄今年以来都鲜有动作。 "我们一直密切接触这些基金，他们目前在中国确实非常谨慎。"薛建雄表示，这里面原因很多，一方面国际融资已经不再如前几年那样容易。而人民币汇率阶段性贬值，也影响了部分外资在华投资热情。对于手里有钱的企业来说，投资中国物业的操作难度也在增加。比如，对于一些传统基金来说，他们惯常做法是单独运作持有型物业，收购后可以通过一段时间经营，实现价格升值。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情况下，这类物业很难找。另外一些外资基金近年来通过与房地产企业合作开发的模式来获利，但是因为国内房地产业财务管理比较不规范，外资基金的财务管控效果不佳。 外资炒楼热情"暗合"升值周期 回顾外资"作战"中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。 2005年7月21日，中国人民银行宣布，我国开始实行以市场供求为基础，参考一揽子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。一场引发中国经济大变局的汇率改革自此启动。此后7年，人民币升值幅度最高攀至30%附近。而外资对中国房地产业的大举进入，也多集中在2005年后三年，直到2008年经济危机暴发，外资对中国楼市的投资热情也只是短暂地冷却了几个月，又在2010年那一轮经济刺激和楼市暴涨下卷土重来。其中比较典型的外资投资案例，包括荷兰ING集团、瑞银集团、凯德置地等与金地集团、龙湖地产等龙头房企结盟开发的众多房地产项目。 人民币升值利好房地产的道理非常简单，外资收购房地产可享受双重收益，一方面是不动产本身的升值收益，一方面是产业资本的本币价值带来的汇率收益。"前几年外商投资整体持续增长，主要就是因为房地产和其他一些投机资本的加入。房地产遇冷后，FDI(外商直接投资)必然会出现持续下滑。"商务部研究院一位研究人员表示。 根据商务部8月16日公布的数据显示，今年7月我国FDI金额为75.8亿美元，同比下降8.7%，创下了两年内新低。今年前7个月，全国实际使用外资金额666.7亿美元，同比下降3.6%。有分析人士指出，FDI出现持续下滑的主要原因是欧债危机反复的影响，另外国内吸收外资的优势也在弱化。 "因为外商直接投资房地产在中国是被政策禁止的，所以一些外商就把在国内其他收益用于房地产投资。如果这些项目资金链出现问题，外资没有办法直接从国外调美元进中国楼市，所以只能依靠国内私募来完成融资。这也是造成部分外资在国内楼市投资不那么顺畅的原因。"薛建雄表示。（.上.证 .于.兵.兵 .阮.奇） |
