政策面虽有反复但向好趋势明确。国务院“户籍制度”改革间接给3、4 线城市住房消费带来增长空间；上海“居住证满3 年可购二套房” 政策迫于舆论压力被叫停，我们认为未来政策适度调整以支持改善性需求的方向不变，但尚需更好的时机。 成交持续回升符合我们预期，除季节因素外，主要由信贷对刚需的定向支持， 以及开发商加大降价促销力度所致。24 城市一手房成交面积环比升11%，同比降32%，一线城市表现好于二线。沪成交量环比大幅增52%，表明购房需求对政策变动敏感度很高。5 城市二手房成交面积环比升24%，同比降31%。 房价继续探底。有数据的11 个城市均价环比、同比6 个下跌，较11 底5 个下跌。一线城市中，京各分区均价普跌；沪内环以外均价回升；深南山区均价下跌，宝安、龙岗区均价回升。二线城市中，天津远郊区均价下跌；重庆多数城区均价回升；宁波多数分区均价下跌。新盘入市量增多，市场人气提升，大幅降价的刚需楼盘去化较好。 可售量继续小幅下降但仍处高位，去化时间下降，预计3 月份随着新推盘量的增加可售量将再度上升。11 城市可售面积环比降0.4%，同比增57%，平均去化时间24.8 月，环比降35%，同比增39%。 行业上半年处于去库存阶段，维持投资增速低点在二季度的判断，届时政策有望出现明显松动。下半年随着供应量的下降，行业将步入恢复性发展阶段。目前行业最坏时期已过，预期持续向好。继续强烈推荐开发“刚需+改善性” 住房均衡的“招地、首开、亿城、滨江”以及受益销售回暖的中介服务商“世联”，继续推荐刚需占比大的“环球、保利、万科、北京城建、荣盛、中南建设”，估值依然偏低的“福星、华发”和年报业绩大幅提升或高转送的“华业、冠城”等公司。上海政策被叫停或致板块短期调整，将是逢低买入的良机。 风险提示：欧债恶化带来中国经济恶化，调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。
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