申银万国：房贷执行利率降或是房价降 推荐9只地产股 投资要点: 信贷投放决定销售景气,本轮周期波动的核心是房贷执行利率波动。房贷利率作为按揭信贷投放的集中体现,直接冲击了居民的购买力。本轮周期经历了:10年以来对二套房贷利率执行趋于严格并且上浮至1.1倍、11年进入加息周期及额度趋紧导致首套房贷利率上浮,使得居民购买力严重透支。根据我们的测算,利率倍数由0.7倍上升至1.1倍,直接导致购房者单月的购买支出上升33%,而从居民的月供收入比来看,2011年为0.41,仅略低于2007年的水平(0.43)。 要使未来购买力得到释放,我们认为只有通过降低房价、降低房贷执行利率或者双管齐下方能达成。降房价和降房贷利率倍数存在显著的替代关系,给定当前利率,利率倍数从1.1倍降至基准相当于降价5%左右。目前申万宏观预测名义GDP 增长为11.8%,实体经济需要的信贷增长仅为14.2%,信贷仍较为宽松,利率下降可期。未来需要关注的核心变量仍是银行贷款投放的节奏。综合今年的信贷环境和经济环境,我们认为,首套房贷执行利率应稳定在基准利率水平,个别时间或地区会略有下浮至90%。由此,我们认为,考虑到首套房的利率恢复至基准或者0.95,结合对于购买力恢复的判断,我们认为,全国房价相较2011年下调的幅度为5%(相当于高点下跌11%)基本即可。而对于部分房价上涨过快的城市,需要调整的幅度需要来得更大。 在当前信贷环境转好背景下,楼市的去库存仍较为长久。我们认为两类开发商值得关注:1)产品适销、快速周转的开发商,这一类开发商将受益于房贷利率下行带来的首次置业需求、刚性需求的释放,包括:保利地产（600048）、万科A（000002）、苏宁环球（000718）、招商地产（000024）等;2)折价幅度大、拿地成本低、具备降价空间以取得快速周转的开发商,这一类开发商将受益于房贷利率下行和降价带来的双重利好,但其销售业绩将决定于其推盘的意愿和力度,包括:苏宁环球（000718）、首开股份（600376）、福星股份（000926）、华夏幸福（600340）、金科股份（000656）等。（申银万国） |
