对行业2012年库存情况判断： 调控依旧是主题：目前房价有松动、但投资增速并未回落到中央底限。中央最大可能仅是对普通住宅给予支持。相关政策将使房地产投资增速回落有底线，同时现有调控政策也使得行业难重新走热。由此带来的结果是行业进入不温不火的中期调控阶段。 行业库存好于2008年但压力依旧：截至2011年前三季度，开发商存销比是3.59(倍)，比2008年低0.61(倍)，比2009年阶段性底部高0.57(倍)。以上数据说明当前行业库存有压力，但是整体情况优于2008. 预计行业2季度库存进入高位：考虑到行业土地购置在2011年下半年(尤其是4季度)出现明显回落，按照项目从拿地到进入预售需要9到12个月，以及目前销售推进速度测算，预计后期库销比数据将继续走高。2012年2季度行业库存将进入高峰。 龙头上市公司库存情况分析： 整体趋势：我们对万科、保利、金地和招商过去3到6年项目储备的地域分布趋势、产品线中、高、低端类型进行了相关研究。 万科项目分布最为均匀：公司可结算项目中一、二、三线占比分别是19.28%、46.47%和34.24%；高端、中端和普通项目占比是22.01%、35.71%和42.28%。 保利地产渠道下沉较快。保利地产二、三线城市中端和普通住宅占比在四家公司中最高，为68.11%。如果单看二、三线普通住宅，保利地产该类项目占比为39%，高于万科的35.48%。 金地中高端项目占比较高。金地集团一、二线中高端项目占比在70.82%，高于万科的34.95%、保利地产的39.61%和招商地产的49.62%。 招商地产具备较好成长性。公司是龙头企业中唯一近三年销售、项目储备同时保持增长的企业。公司产品线齐全近、项目区域分布均衡。 从区域和产品线看地产龙头公司的选择逻辑。我们对A股龙头地产公司可结算项目的区位分布和产品类型进行了仔细拆分。通过对不同市场情况下一、二、三线和高、中、低端产品可能走势的分析，我们得出以下结论1)如果未来市场销售继续下滑，万科受影响程度最小，且具备未来抄底能力。2)支持持平，温和过程中保利增速相对较高。3)反转市场中，金地集团表现最好。 风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。 |
