报告摘要 短期交易量季节性有限反弹,2月地产正收益概率较大:我们认为影响未来两个月交易量的因素有以下几个:1.一季度信贷额度季节性的宽松,对交易量起到一定利好;2.地方层面的政策微调,带来微幅改善;3.短期由于外汇占款转正概率增大,而导致的存准下调必要性降低,成为制约交易量的负面因素。综合来看,我们认为未来两个月交易量大概率呈现季节性有限反弹的情况,2月地产取得正收益的概率较大。 一线城市已近周期底,深圳将是回暖领先指标,三四线城市已进入交易量下行周期:三四线城市相对一二线城市仍然处于周期高点,但近期呈现下行趋势。我们认为,三四线城市交易量在后期将进入下行周期,这将对交易量产生进一步压制作用,周期滞后性将导致三四线城市成为新的风险区域。 开发商资金可获得性和融资成本正在进一步恶化: 09年2季度的大量开发借款,将在今年2季度左右到期,同时叠加三四线城市交易量的下滑,开发商资金链在二季度将可能出现明显恶化。这将带来房价的进一步下行压力。 一线城市房价可能面对 15%的加速调整:如果“合理房价”是回到06年一线城市“经济规模对应房价”的环境下,那么2012年一线城市住宅均价在统计局口径下需要再下滑7%。开发商口径降价的幅度可能达到15%左右。而根据08年房价下跌方式的经验,后期一线城市房价存在可能加速下行风险。
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