事件:
万科A公布了公司7月份销售及经营情况简报,公司7月份实现销售面积78.2万平方米,销售金额90.8亿元,同期增长3.2%和7.7%,环比下降均为31%。1-7月份累计实现销售面积637.2万平方米,销售金额740.9亿元。7月份新增土地储备项目5个,新增公司权益的建筑面积61.64万平方米。
点评:
单月销售放缓无碍公司全年销售任务的完成。
7月份销售面积和销售金额同比有所增长,但环比跌幅较大。环比下降主要是6月份公司推盘量大,单月成交达到历史较高水平,而七月份公司推盘量减少,当月销售面积有所萎缩。
从全年累计情况来看,今年1-7月份公司总销售面积达到637万平方米,同比增长61%;销售金额达到749亿,同比增长66%。
任务完成率:已经完成2011年销售任务1400亿元的54%。考虑到房地产行业通常在下半年进入销售旺季,尤其是金九银十的两个月份,推盘量和销售面积均将明显上升,我们对公司完成1400亿销售任务的指标充满信心。
成交均价保持稳定,为公司利润率提供保证。7月份,公司销售均价为11611元,近6个月以来的销售价格均在11000至12000之间。由于土地成本已经锁定,建安成本波动较小,故稳定的售价对公司利润率提供了保障。
节奏放缓、成本降低,公司拿地更加理性。7月份,公司新增项目6个,其中1个为旧改项目。新增建筑面积90万平方米,同比下降50%,环比下降55%。1-7月份累计新增建筑面积988万平米,同比下降30%。
拿地量的大幅缩水反应出了公司的谨慎心态。从地价上来看,1-7月份平均建面地价为2372元,相比10年水平下跌15%。
公司土地储备丰富,当前规划中项目按万科权益计算的建筑面积约为4000万平方米,基本可满足未来二至三年的开发需要。
盈利预测与投资评级:预计公司11年销售金额1400亿,20%在11年确认收入,10年已售未结收入820亿元预计85%在11年结转,物业收入5.6亿,合计对应营业收入983亿。每股收益1.16元,对应11年PE 为7.13x,处于估值底部。考虑到行业所处宏观政策的不确定性,市场观望气氛浓厚,给与公司短期推荐、长期A 的评级。
风险提示:调控政策进一步紧缩或带来市场成交下滑。
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