事件: 中南建设公布2011年中报。公司上半年实现营业收入48.7亿元,同比增长18.8%;实现归属母公司净利润4.13亿元,同比增长21.9%,EPS0.35元。 点评: 地产业务结算与建筑业务平稳增长。上半年房地产业务结算面积30万平米,结算金额19.3亿元,同比上升20.4%,建筑业务收入29.2亿元,同比增长23.2%。中报显示公司的预收房款为74.7亿元,基本锁定了今年地产业务的业绩。建筑业务预计全年贡献EPS约0.25元。 上半年公司房地产销售面积41.1万平米,销售额约30亿元,销售额同比增加73%,基本符合市场预期。上半年公司楼盘的去化率较为平稳,由于去年同期推盘量较小,公司上半年销售额同比有较高增长。南通的世纪花城和中南世纪城仍然为上半年的主力销售楼盘,而与去年同期相比,去年下半年开始销售的盐城、海南项目,以及今年开盘的吴江项目提供了主要的销售增量,均有3亿元以上的销售额。上半年销售额30亿元完成了全年70亿计划的43%,下半年常熟、寿光世纪城项目推盘以及现有项目的持续销售,有望实现70亿元的销售目标。 结算均价上升提升地产业务毛利率。上半年公司地产业务的毛利率为37.6%,较去年全年上升3.2个百分点。毛利率的提升部分由于公司结算均价由去年的5,694元/平米上升到了今年上半年的6,341元/平米,而去年全年的销售均价为7,437元/平米,随着在售大盘的逐步结算,结算均价和结算毛利率有望继续提升。 上半年销售费用平稳,管理费用与财务费用略有上升。上半年综合销售费用率为0.9%,与去年基本持平。管理费用率为5.3%较去年同期的4.1%和全年的4.4%有所上升。由于贷款额和贷款利率的上升,公司上半年财务费用2.56亿元,同比上升约58%。 建筑打包拿地模式继续推进。上半年公司继续通过建筑打包方式获取土地,取得了营口及淮安一期共39.4万平米土地,土地投资额3.27亿元,平均楼面地价仅830元/平米。除此之外,公司1月份还获取了南充3000亩的土地一级开发项目。目前公司拥有未结算二级开发项目权益面积约1,200万平米,可以满足公司近几年的开发。根据公司2011年的年度计划,今年将获取超过4,000亩二级开发土地,预计下半年公司仍将以建筑打包模式获取土地资源。 财务压力较1季度略有缓解。公司2季度末有货币资金24.8亿,较年初减少了8千万,但比一季度末增加约8亿元;短期借款和一年内到期的长期负债43.5亿,较年初增加11亿元;长期借款39亿元,较年初增加了9亿元。上半年经营性现金流入47亿元,现金流出81亿元,其中23亿元为盐城、吴江、镇江项目的土地款支出,经营性现金流净额为-34亿元。公司的资金情况偏紧,但现金比例、短期有息借款偿付能力相比1季度末略有提高,财务压力有所缓解。 估算公司地产业务的权益增值约70亿元,地产业务账面净资产36亿元,建筑业务以15倍PE估值约43亿元,合计每股NAV为12.8亿元,目前股价10.19元,折价约20%。 公司目前的股价反映了一定的调控预期,如果限购力度低于预期,公司稳定的销售将是股价有力的支撑。预计2011-2013年EPS为0.85元、1.08元、1.23元,维持“推荐”评级。
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