全国房地产行业1-7月份投资增速下滑势头有所缓解，市场销售增速继6、7月份回升后重归萎缩。经济二次探底的担忧上升将使得调控政策担忧减轻，而地产行业业绩确定性增长与估值低的优势在动荡的估值体系中有望充当价值稳定器作用。 我们维持行业“同步大市”的投资评级。 事件： 统计局公布了2011年1-7月房地产市场运行数据。统计数据显示，全国房地产市场上半年实际投资额3.19万亿元，同比增长32.6%；施工面积42.42亿平方米，同比增长30.82%；新开工面积11.52亿平方米，同比增长24.93%；竣工面积3.24亿平方米，同比增长13.43%；商品房销售面积5.20亿平米，同比增长13.57%，销售额2.89万亿，增长26.07%。 点评： 投资增速下滑势头减缓。7月单月全国房地产投资额为5622亿元，同比增加36.55%，增速为今年来最高，主要源于保障房投资加速；全国1-7月份房地产投资累计为3.19万亿元，同比增长33.6%，同比增速继续维持在低位。三季度，普通商品房投资将会继续保持减少的态势，而保障房投资则有望继续加速，总体投资将保持30%-35%增长。 全国商品房销售增速在5、6月份连续回升后重新减少。7月全国楼市单月销售1.15亿平方米，同比增加16.92%，环比减少33.91%；今年上半年全国商品房销售面积5.20亿平米，同比增长13.57%。全国商品房销售面积5、6月份连续出现回升，7月份销售面积重新开始减少，单月增速下滑幅度较大。7月份销售下滑的主要原因除了限购政策之外，主要原因在于各商业银行在各自的业务中收紧了房贷政策。下个月，行业将迎来传统的“金九银十”销售行情，预计销售业绩将会环比增加，但是在限购与房贷紧缩将会继续的背景下，也难以出现超市场预期的销售业绩。 新开工面积增速止跌回升，施工面积增速延续今年以来一路下滑态势。1-7月份，全国新开工面积11.52亿平方米，同比增长24.93%，增速止跌回稳，主要源于保障房开工面积拉动；施工面积为42.42亿平方米，同比增长30.82%。由于保障房三季度将大量开工，施工面积增速将可能止跌回升。 7月份行业资金来源明显减少。1-7月份，全国房地产资金来源为4.79万亿元，同比增长23.09%，较1-6月增速上升了1.52个百分点。单月看，7月全国房地产资金来源为6861亿元，环比减少20.69%，其中主要因为自筹资金比上月减少了1147亿元，与银行对房企贷款相关的国内贷款继续减少至今年来的新低，与销售相关的定金与预付款比上月减少了133亿元。行业资金紧张状况对房价调整、行业扩张或收缩关系紧密。三季度，随着“金九银十”时期销售可能好转，行业资金紧张状况将会迎来短期的缓解。 投资策略。由于欧美国债危机冲击，全球股市近期出现了剧烈动荡，国内A股市场估值在剧烈的外部冲击下出现了很大的变化。在估值的系统性风险短期内明显加大的背景下，房地产行业因为业绩增长确定、估值低优势而在紊乱的估值体系中具有更高的投资安全边际，充当价值稳定器的角色。尽管国内7月CPI创下近三年来的新高，达到6.5%，但是由于对国内经济二次探底的担忧短期内上升，原本可能的加息等紧缩的货币政策将可能会延后，甚至可能会出现微调，而房地产行业调控政策已经引起了地方楼市和土地市场的调整，经济二次探底的担忧无疑进一步加深了市场对于地产调控政策松动的预期。尽管不能确定调控政策会放松，但是进一步收紧的可能性大大减轻。下个月行业将迎来“金九银十”销售旺季，市场销售增加将会对地产板块估值形成一定刺激。维持行业“同步大市”的投资评级。我们建议继续重点关注行业龙头公司，比如万科、保利地产和金地集团，收益保障房的地产公司，比如首开股份、北京城建、福星股份等。 |
