销量：本周楼市成交环比上周放量上升。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升16.8%，比10年均值低5.3%，比09年均值低31.7%，比08年均值高39.6%。重点城市除南京外成交均大幅上升。本周一线城市成交量环比上升23.5%，二线城市环比上升11.9%。
价格：本周房价环比小幅上涨，我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨3.9%，较10年均值上涨11.3%，较09年均值上涨45.5%，较08年均值上涨59.5%。其中，一线城市上涨4.4%，；二线城市上涨3.6%。 库存：我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降1.3%，达到146.6。一线城市库存指数较上周下降0.3%，为106.0；二线城市下降0.3%，为113.7.
未来成交展望：年内调控力度不会放松，资金面在加息之后更加趋紧，楼市虽未见明显的打折潮，但开发商的定价策略更趋理性。考虑到行业仍没有到最差如08年的时候，楼市的自我调整可能年内都难以完成。我们依然维持年内房价小幅波动(10年成交均价的-10%~+10%)的判断。在二三线城市限购令将出未出之时，这类城市的楼市成交或将明显放大。 二手房市场：成交环比上升。我们跟踪的重点城市二手房成交均有不同程度的上升。具体数据为：北京环比上周14.9%，较10年均值-37.2%；深圳环比1.6%，较10年均值79.0%；天津920套，环比2.9%，较10年均值-43.0%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定，本周环比微跌。
投资建议：逢低布局，波段操作。地产股的投资策略方面，政策面限购令向更多二三线城市扩大，政策有收紧之意。我们维持中期策略提出的“三季度看销量，四季度看政策”逻辑，在政策不放、限购扩大的情况下，三季度楼市能否放量可能是地产股反弹的催化剂，而高周转龙头灵活定价的跑量策略也会带来个股超预期增长和超跌反弹可能。但考虑到地产股估值仍在历史底部区域，下跌空间不大，建议投资者逢低参与，波段操作。标的为高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地。此外建议关注保障房股城投控股(600649).
风险提示：销量大幅下滑；楼市硬着陆。 |
