不同于一般的房地产行业专家，黎友焕是中国官方的热钱研究专家，对于房地产、房价、中国经济，他有着自己独特的视角。中国楼市与热钱究竟有何关系？谁是房价推涨的幕后元凶？南都记者独家采访北京交通大学经济管理学院教授，广东省社会科学院《境外热钱在中国大陆异常流动研究》课题组长，广东省社会科学综合开发研究中心主任、研究员黎友焕。
数万亿热钱炒作楼市
南都：中国地下钱庄的规模有多大？热钱(外资+民间游资)是怎样进入房地产市场的，通常有哪些渠道？热钱进入房地产市场的量有多大？
黎友焕：中国地下钱庄的规模究竟有多大，目前还不能确切统计。要是能统计就不叫地下钱庄了。热钱进入房地产市场的路径多种多样，包括直接购买、参股房地产企业股份等。不过，从去年底开始，我们《广东省社会科学院境外资金在我国大陆异常流动》课题组的跟踪研究表明，直接利用外资成为我国今年上半年热钱参与房地产炒作的重要渠道。热钱进入房地产的量和热钱的具体数量一样都无法准确估算，从2002年以来，总趋势来看都是递增的。根据我的测算，热钱在我国大陆目前的总量超过1万亿美金。从去年10月开始，新进来的热钱除一部分炒作敏感性商品外，大部分都直奔三四线城市房地产去了。
房价上涨的罪魁祸首
南都：如此大量的热钱进入楼市，给当下的楼市调控造成何种影响？在房价上涨的因素中，热钱占多大的权重？
黎友焕：可以说，我们国内目前的房地产已经不是真正意义上的房地产了，充其量只能说是国内目前最被热炒的商品，目前我国房地产业已经在热钱的搅局下偏离了正常的发展轨道，向泡沫化狂奔，其最后的结局只能是从泡沫到破裂。
根据我们的跟踪研究，在近年来的房价上涨因素中，热钱应该说是罪魁祸首，放眼当前三四线城市，房地产在热钱的庇护下，已经明显空置化了。不少县城房地产价格接近万元，甚至过万，当地老百姓只能望房兴叹。
更为可怕的是，热钱炒作房地产竟然把地方政府发展经济的思路和生产企业的可持续发展战略扭转了，当前不少地方的经济已经房地产化了，完全被房地产绑架。不思经济内涵发展，只管房地产开发的地方发展思路已经在不少地方政府中相当普遍，不少实体企业纷纷关门或者收缩经营规模，抽出资金炒作高盈利的房地产。可以说，目前我国房地产的非理性上涨态势若不能有效扭转，30年改革开放的成果将受到严重的威胁或抵消。
拐点或在2012年
南都：热钱撤离的概率有多大？一旦热钱撤离，给楼市造成何种影响？
黎友焕：热钱始终是以短期盈利最大化为目的的，在其依附的继续盈利条件出现变化的时候，热钱将毫不留恋地全身而退。从目前我国楼市里面热钱的大量存在的情况来看，一旦热钱撤离，可以说将惨不忍睹，届时将有价无市，一天比一天低，只有最低，没有较低。日本上世纪80年代出现的房地产衰退和我国1993年开始的房地产调控出现的情况都可能被复制。
从世界各大城市房地产的发展史来看，没有一个地方的房地产都是长期处于上涨通道的，我们过去改革开放30年的历史也不能例外，大约都是上升通道10年，下降通道10年，这一波房地产是从2004年开始处于上升通道的，从这个角度来看，2003年是拐点。但我自己从国内外经济及金融形势的情况来分析，并从我国政府货币政策的调整轨迹来判断，我已经在2010年10月便预计我国房地产拐点将发生2012年，到现在我都没有修正这样的判断。
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