我们于近日拜访了新湖中宝股份有限公司(新湖中宝，600208)，与公司董秘等进行了交流。
新湖中宝目前业务涉及房地产、金融投资、矿产及影视，但由于主要矿产资源仍处于勘探期，而影视仍只是刚刚开始，因此，公司近两年的收入仍将主要来源于房地产和金融投资。同时，由于公司房地产的大量一级开发土地和商业地产投资回收周期较长，短期内，公司业绩也难出现爆发性增长。
新湖中宝2010年实现每股收益0.30元，我们预计公司2011-2012年每股收益约为0.32元和0.34元(按最新股本计算)。按7月25日的收盘价4.92元计算，对应的市盈率分别为16.4倍、15.38倍和14.47倍，估值偏高。但新湖中宝资源储备丰富，资源升值潜力较大。未来随着资源的日益培育成熟，公司价值将逐步得到体现，仍给予”推荐“的投资评级。
昨日，新湖中宝收于4.91元/股，跌0.20%。
房地产：一二级联动
近年来，新湖中宝适度调整了土地储备策略：一是适度加大了核心城市优质地块的投入力度。二是适度加大了一级开发的力度。三是适度增加了综合性项目的比重。
在业务布局上，将主要集中在长三角区域、以天津为中心的环渤海区域和海南国际旅游岛、浙江舟山群岛新区等，并确保其在进入区域内可持续发展及盈利成长性。截至2010年12月31日，新湖中宝共有储备项目31个，土地储备占地面积898.25万平方米，按公司权益计算为775.46万平方米，总建筑面积累计已达1357.03万平方米，按公司权益计算为1165.40万平方米。根据年报资料，公司2011年预计新开工面积161.88万平方米，较2010年增长55%；计划销售面积63万平方米，同比下降9.7%；计划销售收入75.8亿元，同比增长29%；结算收入60亿元，同比下降4.36%。今年上半年，公司销售主要为尾盘，上半年销售额约20多亿元，下半年随着杭州武林国际等项目推盘，公司可售量将增加。截至目前，公司开竣工及销售计划暂无调整。
新湖中宝将继续加强一、二级土地市场联动，适度加大对商业地产投入，适度加大对中心城市核心区块的投入。通过一级开发获取潜在优质土地资源，进一步强化公司对境内外一流开发资源的整合能力，逐步完成公司从住宅地产为主向住宅、商业、其他类型地产并举的战略转型，提升公司的综合开发能力。
目前，新湖中宝的一级开发项目有3个，分别位于平阳、启东和大连。平阳西湾海涂围垦项目总面积1.2万余亩，建成后可出让土地5761亩、其中工业用地3024亩，居住及商业用地2737亩。公司拟将平阳项目规划建成中国的迪拜，目前该项目仍处在前期的围垦阶段，贡献收益仍需要较长时间。
启东项目，根据公司与启东市人民政府签订框架协议，公司负责投资该项目地块总用地红线范围内的江滩土地围垦、清滩理赔、向上报批、土地征用、土地吹沙平整、公共基础设施及部分旅游设施等的建设，项目地块内商住开发用地占总用地的50%左右(不少于3000亩)，道路广场、生态环境、市政公用及旅游设施建设用地占50%左右，其中生态环境及旅游建设用地所占比例不低于40%。净投资款项总额不少于15亿元。目前，该项目进展较为顺利，预期今年下半年将有部分地块上市拍卖。根据目前土地市场情况，前期地块由公司拿下的可能性较大。
大连项目位于大连市金州区金渤海岸现代服务业发展区后岩湾。规划用地面积约10平方公里。投资总额约200亿元，系区域内土地一级开发及招商引资项目总投资。
在商业地产方面，新湖中宝的主要运营模式为与义乌小商品城(12.74,-0.04,-0.31%)合作，拟复制义乌小商品城的成功模式。今年5月13日，公司全资子公司义乌北方(天津)国际商贸城有限公司竞拍获取津静(挂)2011-22、2011-23号宗地，竞买价格分别为11410万元和17580万元，合计总价28990万元，楼面地价为600元/平方米。此次竞得地块是静海县义乌小商品国际商贸城建设用地之一。公司将着力打造环渤海湾的区域性小商品批发物流市场，拓宽公司经营领域，完成由住宅地产为主向住宅、商业地产并举的战略转型。
金融投资：收益稳健
新湖中宝的金融投资涉及证券、银行、保险、期货等。其中，证券公司包括长城证券和湘财证券，银行包括盛京银行、吉林银行、成都农村商业银行，期货为新湖期货。保险公司为锦泰财产保险股份有限公司，由公司与成都投资控股集团有限公司、国家开发投资公司等7家公司共同发起筹建，注册资本110000万元，公司出资20000万元，占股本比例18.18%。锦泰财产保险股份有限公司于2011年1月30日办妥工商设立登记手续，并取得成都市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》。
目前，新湖中宝的金融投资已能为公司提供稳定的收益。其中，2010年，盛京银行实现净利润19.19亿元，公司按持股比例8.83%确认投资收益1.7亿元。预计金融投资今年将为公司贡献较为可观的收益，甚至有可能超过地产对净利润的贡献度。
矿产业务：进入培育期
新湖中宝业务还涉及矿产。拥有探矿权的为内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿、子公司丰宁承龙矿业有限公司取得的好村沟金银钼矿；拥有采矿权的为子公司蓬莱金奥湾矿业有限公司取得的庄官金矿。
其中，好村沟金银钼矿尚处于勘探详查阶段，庄官金矿本期已开始开采。从公司年报数据来看，这两个项目为尾矿，对公司业绩影响不大。
而新湖中宝今年6月8日公告，以6.4亿元收购的内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿探矿权，涉及资源规模较大。德日存呼都格矿区位于内蒙古自治区四子王旗白音花苏木附近，煤炭资源量为116879万吨，埋藏深度114.46-533.32m，适宜井工开采。煤种为褐煤，原煤发热量一般18.38-19.54MJ/kg，是良好的动力用煤。区内地质构造简单，无断裂发育，无岩浆岩侵入煤系地层，煤层产状平稳，倾角5%左右。主要可采煤层为较稳定煤层。资源条件较好。在本次交易生效后，根据已完成的红格尔水库设计方案，遵照谁投资谁受益的原则，在四子王旗投资3.7亿元建设红格尔水库。除此之外，根据国家相关政策，未来可能需要补价差以获取该矿的采矿权。该探矿权总体地质勘查程度为详查阶段，勘探阶段的相关工作尚未完成相关法定程序。我们预计该项目今明两年尚不能为公司带来明显的经济收益。
涉足影视业：新的尝试
新湖中宝已经开始影视方面的投资尝试。
新湖中宝于2011年1月5日召开第七届董事会第二十七次会议，会议审议通过《关于成立新湖影视传播有限公司的议案》。公司拟与胡玫、何燕江合资成立新湖影视传播有限公司。新湖影视注册资本5000万元人民币，其中，本公司出资现金5000万元人民币，占70%股份；胡玫、何燕江将其持有的北京胡玫影视艺术创作中心、上海金德影视公司及胡玫艺术中心有限公司的股份作为出资，分别占25%和5%股份。
新湖中宝于2011年6月10日公告，为进一步拓展公司的经营领域，把握更多的投资机会，提升公司价值，公司拟增资香港新湖投资有限公司，增资额为9000万美元。此次增资主要为收购梁凤仪旗下的一家媒体公司。
目前，公司在影视方面尚只是尝试，短期内难以产生直接经济效益。 |
