| 限购"扩容"调控加码 保障房建设题材个股值得期待 今年上半年及6月经济数据刚刚出炉，国务院五大措施加强楼市调控政策便接踵而至。由此可见，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施，表明管理层对调控力度在"加码"，限购"扩容"。对此分析人士认为， 国房景气指标可能跌至不景气区间，进而影响到房地产板块的走势。 日前，国家统计局公布的数据显示，6月份全国商品住宅均价4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。全国房地产开发景气指数为101.75，比5月份降低1.45个百分点，比去年同期回落3.31个百分点。 而昨日召开的国务院常务会议又提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。对此，接受记者采访的有关人士认为，在严厉的调控之下，下半年国房景气指标有可能跌至100点以下的不景气区间。 房价下跌有缘由 西南证券地产行业分析师肖剑说，6月份全国住宅销售价格比5月份环比下降8%，一线城市销售依然低迷。而昨日召开的国务院常务会议又提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这表明管理层对调控力度在"加码"，限购"扩容"。 "住宅销售价格环比下降的原因是多方面的。"肖剑说，一个原因是随着"限购令"的实施，使市场供求关系发生了变化。如6月份北京的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，远低于去年平均销售量。 另外一个原因，是一些现金流比较紧张的开发商"坚持"不下去了只好放下"身段"销售，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。 还有一个原因，是每年的这个时候都是房地产销售的淡季，价格回落也是很正常的事情。 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，今年以来上海商品住宅均价为22600元/平方米，但近两个月出现小幅下滑。二手房市场走势基本与新房市场相似。用一个词语来概括，那就是"量缩价稳"。 杨红旭在分析房价下降的原因时同时认为，这直接影响了市场供求关系。2010年全国商品房开工量比2009年激增了40%，从开工到可以卖一般是半年到一年之间，所以说今年可以卖的房子量远远超过去年，但今年的卖房速度与去年的下半年相比明显减缓，成交量都有3成左右的下滑，进而引发了房价的回落。 杨红旭告诉记者，目前北京市新房住宅的库存量已经逼近11万套，创今年以来的高点。上海的库存甚至超过了2008年。"记得2008年底的库存可以卖11.3个月，而目前需要12.4个月才能消化完毕。" 浙商证券地产行业分析师戴方说，6月份住宅价格有所回落可能与成交的结构有一定的关系，即中低价位的住宅成交比例较大，而高价位的住宅成交比例小。就其价格的绝对值来看没有下降，最多也就是与5月份持平而已。 量增价跌是趋势 杨红旭说，我认为到今年第三季度，楼盘数量相较第一季度、第二季度会出现大幅增加。在信贷融资卡得很死的情况下，很多企业还是要通过卖房子来回笼资金。预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场可能到来。 在谈到货币政策对其影响时，杨红旭说，央行虽然又一次加息，但调控没有任何放松迹象，如果上半年是"量缩价稳"，下半年随着开发商资金链的越来越紧张，推盘量必将放大；而在当前的形势下，不促销，难旺销。推盘加降价，结果只能是量增价跌。 "如果一定要让我说开发商的资金链还能支撑多久的话，我觉得总体上比2008年好，但比过去两年要差。"杨红旭说，虽然很多开发商上半年坚持不卖房，但银行不给它们贷款，下半年无法坚持，也会适当进行促销。 肖剑说，上半年，全国住宅投资增长36.1%，高于房地产开发投资同比32.9%的增长幅度，当前市场上存货肯定增加了，在存货增加的情况下，会调整开工计划和销售价格等。因此，今年下半年的房价无论同比，还是环比都会回落。特别是原来价格就很高的一线城市及其周边地区，回落幅度会更大一些。 那么，二三线城市的房价又会怎么样？对此，肖剑认为，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。一线城市降价潮会蔓延到二、三线城市。 戴方说，今年上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年来连续18个月最低。按上次利率6.40%计算需支出利息371.4亿元，按本轮加息0.25个百分点后的利率计算，需支出利息377.2亿元。今年5月地产贷款增速4.57%，同比回落了38.98个百分点，相当于2008年底的水平，如果再次加息或者提高存款准备金率，将使一批房地产开发企业"搁浅"。 "过去因为在500座二三线城市中大都没有实施"限购令"，而今后对房价上涨过快的二三线城市实施"限购令"，下半年二三线城市的住宅价格可能也稳不起了。"戴方说。 保障房题材有机会 杨红旭说，据住建部测算，今年新开工1000万套保障房，共需资金约1.4万亿元，几乎相当于今年前5个月13290亿元的全国住宅投资总额。但截至5月底，全国保障房开工率只有34%。今年下半年，保障房投资仍将高速增长，从而使全年房地产投资增幅保持在30%以上的较高水平，这也将逐渐改变未来的楼市供应结构。 "今年全年业绩真正能超预期的地产股不会超过10只，至于"招金万保"四大龙头地产公司，应该辩证地看待。"肖剑说，一方面，它们资金实力雄厚，品牌优势明显，他们在二三线城市的开发项目较多，在那些没有实施"限购令"的城市里，会有一定的机会；但另一方面，这些公司大都过了成长期，进入了成熟期，业绩虽然稳定但上升幅度已经不大了。 至于前期被市场普遍看好的纯商业地产公司，肖剑说，现在看来也有压力。因为纯商业地产项目在一座城市中的地理位置很重要，同时，投资的力度很大，回收周期较长，比较考验投资实力。相反，同时拥有地产和其他产业的上市公司可能好于纯粹的地产公司。这是因为如果其他产业能够带来比较稳定的现金流，那么，可以弥补地产现金流的不足。 戴方说，保障房建设任务将平衡地方房价控制目标，推动房地产板块估值修复行情，如果货币政策在三季度"趋稳"，结合热钱流入，有保障房建设题材的个股值得期待。（.金.融.投.资.报.杨.成.万） |
