| 公司区域开发主要有两种模式：一类是商业+住宅模式，一类是产业+商业+住宅模式。托乐嘉项目和都江堰项目偏重第一种模式，吉山软件园和扬州项目偏重第二种模式。 区域开发项目可为公司带来长期稳定回报。一是一级土地开发的稳定收入，二是在后续的二级开发中，公司可获得长期稳定的成本，从而扩大利润水平。①以第一种模式为例，托乐嘉项目可为公司带来4-5年的稳定利润回报。08年公司开始开发托乐嘉北部区域。考虑到07年销售部分在08年后开始交付，我们预计该项目可在2008-2011年为公司带来稳定的利润来源，年均约在0.15元左右。②以第二种模式为例，吉山软件园目前进入首期项目销售，后续项目为产业建设带动商业和住宅布局，启动建设面积约6平方公里，预计将在2010年左右带来利润。 区域开发后继项目稳定。①南京新城控股55％的扬州广陵新城项目，规划面积11平方公里的广陵产业园进入启动阶段，公司将从一级土地开发中获得8％的稳定回报，我们测算可贡献每股收益约为0.02元；如参与后续的二级土地开发，预计将在2010年后带来利润回报。②南京新城控股都江堰新城发展100％的股权，主要为商业+住宅模式，占地面积约540亩，目前主要为前期工作，同样预计2010年后产生利润。如分5年确认，我们测算年均利润约为0.05元。 环保产业是公司另一大稳定利润来源，并且与区域开发相辅相成。①公司目前垃圾发电项目稳定贡献营业利润3000万元左右。②垃圾发电、污水处理、绿化等业务在区域开发过程中有利于整体生态环境质量的提升。公司目前除参与中新生态城的上述环保产业外，还将有机会将这一模式注入其他区域开发项目中。 公司上述区域开发模式有望继续向二、三线城市扩张。虽然金融股权投资会带来公司08年业绩的波动性，同时对中新生态城项目的盈利进程尚无法准确预期，考虑区域开发的盈利状况，我们公司上调2008年、2009年和2010年每股收益至0.37元、0.52元和0.56元，并维持短期"观望"、长期"推荐"的投资评级。 |
