| 【核心提示】银监会开始动真格了，二套房贷再次收紧！近期颁发的银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。这次的房地产信贷方面的政策究竟有着什么样的变化？二套房贷再度收紧，对股市楼市究竟将产生什么样的影响？会否导致楼市拐点的出现？接下来会否继续有政策方面的变动？ 导读： <FONT color=blue>政策</FONT> 银监会全面收紧二套房贷 银行已接通知严格执行 银行对二套房贷政策不再"通融" 上海"口头通知"收紧二套 深圳二套房贷依旧宽松 银行趁政策空档大力拓展 <FONT color=blue>影响股票</FONT> 是高估还是低估？房地产股投资价值之辩 中金猛吃 银行股还能火多久？ 银监会全面收紧二套房贷 银行已接通知严格执行 银监会开始动真格了，二套房贷再次收紧！近期颁发的银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。 这次的房地产信贷方面的政策究竟有着什么样的变化？二套房贷再度收紧，对楼市究竟将产生什么样的影响？会否导致楼市拐点的出现？接下来会否继续有政策方面的变动？记者走访了各大银行，并采访了银行和房地产的专业人士，请他们一起解答这些大家关心的问题。 银监会：二套房贷全面收紧 从银监发[2009]59号文件中指出，最近部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如"假按揭"、"假首付"、"假房价"、"二套房贷"标准放宽等问题也开始有所暴露。为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，特颁发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，其中重点强调了二套房贷的执行问题。 《通知》指出，要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃"二套房贷"政策约束，不得自行解释"二套房贷"认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。 对于违反"二套房贷"规定发放的住房按揭贷款，即使贷款已分类为正常类或关注类，各银行业金融机构要重新对其分类，同时要严格追究相关违规责任人员的责任，并及时将拨备补提情况和责任人追究查处情况上报相应监管部门。 银行：已接通知将严格执行 昨日，记者致电工商银行、农业银行、深圳发展银行多家银行进行采访，各家银行均表示，已经接到《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，有些银行已经接到总行的执行细则，有些尚未有明确的细则，但曾经宽松的房贷政策，明显收紧。 在深圳发展银行采访时记者了解到，已经接到银监会和总行的通知，二套房贷将严格按照人民银行的相关规定严格执行。而符合相关要求的改善型住房，还是可以享受优惠的利率。该银行的一位负责个人信贷的经理告诉记者，从他了解的情况来看，2008年和2009年1季度楼市主要是自住型的刚性需求为主，楼价从3月份开始迅速攀升，二套、三套甚至多套房贷在5、6月份的确是开始多了起来，政策的出台可以说是相当及时的。 采访时，记者了解到，"改善型住房"如何界定成为大家关注的一个重点，因为"改善型住房"依然可以享受到房贷的优惠，这也是区别投资性需求和自住性需求的一个关键点。工商银行的工作人员告诉记者，"现在佛山还没有指导性的数据，所以'改善型住房'如何界定的确比较难把握。" 两大焦点问题 问题一： 后续政策会否继续出台？ 二套房贷开始全面收缩，这究竟是地产新政的开始还是结束？是否利率会接着上调呢？对于开发商贷款方面是否也会有多变化呢？对于这些问题，大家各有观点。 深圳发展银行的个贷经理向记者表示，倘若房价继续出现快速拉升的状况，不排除可能会出台利率上升的政策。但是由于整个宏观经济目前尚未完全恢复，基准利率上升，影响的面太广了，所以更值得关注的是7折利率在何时会取消的问题，因为7折利率是针对房贷的单一性优惠，倘若政府要对房地产进行调控，很可能会从取消7折利率开始。 而工商银行的有关人士则向记者表示，因为实体经济还没完全恢复，而房地产作为拉动内需的重要动力，政府继续出台后续打压房地产的政策可能性不大。收紧二套房贷主要也是为了抑制投资性需求，避免房地产行业产生泡沫，其最终目的是希望房地产行业稳定健康的发展。"至于开发商贷款方面，前段时间刚给开发商松绑，开发项目的最低自有资金要求从35%下降到了20%，短期内调整的可能性也不大。尽管上半年信贷政策比较宽松，我们对于房地产企业的贷款审批会比其他行业更为严格，本来就不算宽松，进一步收紧可能性并不大。" 问题二：会否导致楼市价格下跌 每次的房地产新政出台都会对房地产市场产生重大影响，那么此次的二套房贷收紧是否会导致楼市拐点的产生呢？记者采访了资深地产人世联地产佛山公司总经理刘世恩和佛山市九鼎房地产有限公司副总经理葛富金。 刘世恩表示，政策出台，消费者肯定有个适应期，对消费者的信心方面会产生一定影响，可能会产生一些观望情绪，因为大家都会猜测，这究竟是一种开始调控的信号还是其他。但是从长远来看，对佛山楼市不会产生特别大的影响，更不会导致楼市拐点的产生。因为这次的政策主要是强调严格执行以前的二套房贷政策，严格意义上不会是新政了。而房地产作为拉动内需的主要行业，在经济全面复苏前，太严厉的政策出台的可能性不大。 他同时也指出，在成交量方面来说，预计佛山楼市6~8月份会出现价格平稳、成交量下跌的状况，主要是季节性和供应方面的问题，并不能算是政策影响导致的下跌。 葛富金分析说，因为房地产行业近来上升势头明显，国家担心房地产市场投机产生泡沫，所以收紧银根，严格执行二套房贷很正常。 但佛山的市场还是以自住型买家为主，所以，这次的新政不会成为楼市拐点。当然，这次新政会让大家在购房的时候更加慎重一些，这样的市场会更理性一些，对市场的长远发展是有利的。 (广州日报 欧阳媚峰 陈枫) 々 银行对二套房贷政策不再"通融" ■银监会发文警示按揭贷款风险 ■记者调查：在售楼盘不再承诺第二套房按揭可获优惠 □前几个月突击放贷，全年贷款指标所剩无几，是银行收紧房贷的关键因素。 楼市回暖，房贷冲高，"第二套房贷"政策在一些地方不再被严格执行，这让监管当局忧心忡忡。 6月下旬，银监会向各家银行下发了一份《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（简称《通知》），就房产按揭作出明确的从严指示。晨报记者近日走访多家银行与在售楼盘发现，沪上银行已开始收紧房贷，尤其是在首付成数上已少有通融余地，而多数在售楼盘不再轻易向购房人许诺二套房按揭可获优惠。 监管层： 超高放贷量引起警觉 受房产交易持续攀升影响，今年上半年上海房贷市场走出了一波强劲反弹的行情。根据央行上海总部最新公布的上半年信贷运行报告，本市6月新增个人房贷127.1亿元，创单月增量历史新高，同比多增100亿元。 "前几个月，各家银行在房贷上拼得很凶，某种程度上也刺激了楼市的加速升温，如果再不适度收紧一些，房贷风险会越来越大"，一位不愿具名的银行零售业务管理者认为，银监会这次重申各行要严格遵守二套房贷原有的政策，"恐怕是动真格的了。" 近几个月，与放贷量同步攀升的房价更让监管部门感到压力，也引起各商业银行警觉。银监会在《通知》中明确要求各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃"第二套房贷"政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的成数。对于已违规发放的二套房贷，银监会要求各行要加强监测和分析，做好对客户违约情况的监测。《通知》还指出，对问题比较严重、整改不到位、屡查屡犯、继续违规的机构和责任人要加大处罚力度。 银行： 二套房贷难再"网开一面" 针对《通知》一事，多家沪上银行零售业务部门表示，分行暂未接到总行的具体通知，不过，目前银行放贷还是遵循之前的政策标准，不会对第二套房贷网开一面的。 据一位股份制银行支行行长介绍，一个月前，如果客户资质优良或是该行的VIP，就可以申请二套房贷优惠，首付可以在2-3成之间，利率可以打7折。但目前情况有所变化，同样的客户如果再来贷款，首付至少要4成，利率优惠的空间也会缩小。 事实上，今年以来，伴随着楼市成交持续放大，办理第二套乃至第三套房贷仍可以利率打7折甚至更低的案例已屡见不鲜，一些地方"第二套房贷"政策已形同虚设。 受访的多位银行人士表示，在银监会提示按揭贷款风险之后，各家银行的确开始收紧房贷。据分析，除了监管部门《通知》的警示作用之外，前几个月突击放贷，全年贷款指标所剩无几也是关键因素。开发商： 不再承诺能获贷款优惠 晨报记者昨天以贷款购买第二套房的购房者身份，随机调查了8家在售楼盘，与上个月多数楼盘承诺可协助客户办理7折利率优惠贷款不同，8家中仅1家浦东新区的楼盘表示，可以无条件帮客户向合作银行申请7折利率，但首付款基本都要求4成以上；另一家青浦区的楼盘则表示，如果申请7折贷款利率，必须提供人均居住面积小于32平方米的证明，如有证明，购买第二套房可以按"改善型自住房"对待；其他6家楼盘均明确表示，利率能否优惠等贷款政策需向银行确认，他们不作口头承诺。 来自监管部门的人士表示，银监会重申二套房按揭贷款的审查和发放，是从银行信贷资产的安全考虑，主要是规避银行的信贷风险，避免违约率上升以及按揭资产、房产过多等问题。（新闻晨报刊） 々 上海"口头通知"收紧二套 上海可能很快会出收紧二套房贷的细则。 楼市井喷后，对信贷资金流入房地产的担忧日盛，"收紧二套房贷"已不再是一句口号，并已从杭州等二线城市悄然蔓延至上海。 记者昨天了解到，近期中介公司贷款部和房贷公司已接到多家商业银行上海分行的口头通知，要求二套房贷款首付款不得低于四成，二套房贷款利率也开始严格按照基准利率上浮10%来执行。 "可能很快出细则" 沪上某中介公司贷款部人士昨日告诉记者，近日已接到多家银行上海分行口头告知，开始严格执行"非首次住房"贷款政策，即首付必须至少达到四成。"上海可能很快会出细则，但目前仅是口头通知，还没有文件下达。"一家大型中介公司内部人员向记者透露。 虽然上海银监局等相关部门一直坚称，二套房贷政策从来都没有所谓的放松。但从去年10月一系列适度宽松的房贷新政出台后，已宣告了二套房贷政策的"名存实亡"。"政策层面虽然从没放松过，但在操作层面上一直是有空间。从去年10月上海'救市'政策出台后，虽然规定只有首次购买普通自住房和改善型普通自住房首付比例才能下调到二成，但很多第二套房贷还是可以做到首付三成甚至二成，并可以享受7折优惠贷款利率。"一位房产中介按揭贷款部工作人员告诉记者。 7月初，杭州各商业银行明确通报关于二套房贷的收紧口径后，上海房地产业内纷纷预计，由于大多数银行已完成全年的房贷发放指标，上海下半年也很可能收紧二套房贷。昨日记者获得的消息已证明，这一猜测正悄然变为现实。 国有大银行更严格 上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜也向记者证实，目前上海各银行确有口头通知下来，二套房贷首付必须不低于四成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。其中国有大银行尤为严格，一些小银行为了争取业务量可能还有一定操作空间。 赵炜表示，对于改善型购房需求，政府应对各商业银行在执行贷款成数、利率上给予相应的优惠指导意见；而对那些境内外游资，银行应该通过严格的信贷政策加以约束，严格按照现有二套房贷政策或更加严厉的规定执行。"二套房贷曾经是此轮楼市回暖最直接的拉动政策，如果政府要给楼市敲警钟，从二套房贷政策着手也是最直接的。"赵炜认为，对第二套房首付成数要求的提高以及贷款利率的上浮，使得二套房购房成本增加，对市场调控的心理影响大于实际影响。 记者了解到，作为专业房贷公司，上海凯弈公司今年6月个人住房按揭贷款量破纪录地超过5亿元，较5月贷款量几乎翻倍。"毕竟现在楼市太热了，价格上涨速度也太快。这种泡沫风险一定会引导政策层面有所动作。"赵炜认为。（东方早报） 々 深圳二套房贷依旧宽松 银行趁政策空档大力拓展 尽管银监会已经于近日向商业银行下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，但从记者的调查来看，除了极个别的银行之外，深圳市的大部分银行均表示尚未接到收紧房贷的通知，第二套房的贷款仍延续原来的宽松政策，可比照首套房的优惠。 "到目前为止，我们还没接到收紧房贷的通知，还是执行以前的政策，即第二套比照首套的优惠。"工行一位个贷经理告诉记者。不过，在说"到目前为止"时，他加重了语气。"至于政策什么时候变，就不知道了。"他表示。 招行一位客户经理也证实听到了收紧房贷的风声，但是支行还没接到正式通知，目前该行第二套房还可以按照首付2成，利率7折办。 交行一支行负责个贷的客户经理则表示，只要第二套房比第一套房大，办贷款时可以执行首套的优惠政策。他也表示还没收到收紧二套房贷的相关通知。 记者同时发现，在表示还没有接到文件通知的分支银行中，大部分房贷经理已经开始趁政策空档期大量拓展业务，而相当多的客户也均表示想"趁还没收紧前赶快贷款买房"，部分营业柜台甚至出现多个排队现象。部分银行房贷客户经理表示，现阶段客户咨询的较多，大多是有意趁房价还没完全涨起来前多购买一套房进行增值，而客户在首期付款方面如果资金量大还可以商量往下调，或者再通过其他方面进行优惠补助。 尽管二套房贷并未因银监会上述通知的下发而普遍收紧，但记者发现，收紧的苗头已经显现，尤其是前期已经突击完成较多个贷业务量的银行，开始逐步收紧个贷，上半年个贷业务量相对落后的银行目前政策则依然宽松。 中行客户经理表示，该行目前严格按照家庭为单位认定二套房，如果名下已经有一套房并且贷款没还清，再买第二套房要严格按照贷款6成，利率1.1倍的政策执行。并且银行会对房产的价值进行评估，按照成交价和评估价孰低原则来发放贷款。 不过，他告诉记者，如果父母在深圳的话，加上父母3个人，只要人均面积低于29.8平方米，再买第二套房可以享受首套的优惠，29.8平方米是深圳的平均人均面积标准。 深发展工作人员也表示，如果算总体面积，只要70多平米甚至80平米都可以享受这种优惠。该工作人员表示日前已收到《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，现在购买第二套及以上套住房的按揭贷款，按照首付3成至7成，利率执行基准利率的1.1倍的标准。 中原地产工作人员告诉记者，现在还没听说银行收紧第二套房贷，不过已出现一些分化，比如现在向工行申请二套房贷拿到首套的优惠挺容易，招行就有点难了。 招行上述客户经理说，个人现在申请大额消费贷款比较难批下来，比如买车的贷款。此前，建行深圳某支行的理财经理也曾表示，现在申请汽车贷款批下来会比较难。 有业内人士表示，未完成个贷任务的银行还将放开贷款政策，总行也会发放通知文件晚点，以让分支行多有缓冲准备时间，甚至在下发之前冲冲个贷规模。即使文件真正下发，下面分支银行也会有各种相应对策，总之完成任务考核是下面分支行的第一要务。(证券时报) 々 是高估还是低估？房地产股投资价值之辩 "说实话，即使在我们内部，现在对投资房地产股的分析也存在分歧。不过房地产股的确是近期市场关注的热点。"日前在北京某大型基金下半年投资策略会上，该基金公司投资总监在被问及房地产股投资时如此坦诚表述。 量价齐升超预期 在上半年房地产市场成交量和成交价格双双"超预期"增长的同时，沪深A股市场中房地产板块也在大幅上涨。在年初至今上证指数涨幅为71.98%的情况下，房地产板块指数涨幅达到146.12%，超越指数一倍有余，个别重组类的房地产股更是在短期内上演了连续涨停传奇，股价短短几天实现翻番。 申银万国分析师的观点：从年初至今，房地产板块的累计超额收益主要来自于行业基本面的不断超预期。"2009年4月以前，板块超额收益主要来自于房地产成交量的超预期；2009年5月以后，板块超额收益则主要来自于房地产价格的超预期。" 尽管上半年的数据还未出炉，但今年前5个月的数据已经显示出房地产行业的这种"量价齐升"的趋势。1至5月全国新建商品房销售面积2.46亿平方米，同比增长25.5%；销售均价同比上涨15.8%，重点城市前5个月累计销量已达2008年全年水平的70%至90%，其中杭州已超过了2008年全年，天津已达到2008年全年的93%，深圳、武汉均达到2008年全年的85%，长沙、成都、南京、西安、北京、上海则分别达到2008全年的83%、81%、77%、76%、63%和58%。国信证券分析师就此说，楼市已实质回暖，未来销售仍可持续。 估值与业绩双增 "股价上升让估值提升，但业绩的提升又将降低估值水平。"业内人士告诉本报记者。随着资本市场房地产股的大幅上涨，不少房地产股的估值水平不断提升，但与此同时，房地产行业的回暖让很多券商分析师纷纷提高地产股的业绩预测。 光大证券分析师上调了地产龙头万科的全年结算收入及盈利预测。他说，基于良好的销售数据，我们决定将万科全年的收入和净利润预测分别上调13%和28%至506亿元和56亿元，调整预测后每股收益为0.51元。 另一地产龙头公司保利地产日前公布了2009年6月的销售数据：公司2009年1至6月公司实现签约面积252.43万平方米，同比增长164.41%，实现签约金额210.54亿元，同比增长168.18%。鉴于此，中投证券分析师认为，保利地产6月销售业绩创2007年以来的最好水平，1至6月的销售金额超过2008年全年水平，均价环比同比上升盈利持续改善。"预计公司2009年和2010年每股收益为1.04元和1.50元，提升其6至12月目标价至40.7元，维持强烈推荐评级。"该分析师这样说。 国信证券认为，销售的好转将直接带动房地产公司业绩的改善，考虑到1至5销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此地产公司2009年业绩超预期的幅度不会太大，由于房价从2009年中开始明显上涨，因此价格上升将大幅修复企业毛利率，2010房地产上市公司年报业绩将大大超预期。 关键因素：房价 "今年下半年，行业成交量很难大幅超越市场预期，未来板块走势的强弱主要取决于房价能否继续超预期上升。"申银万国分析师告诉记者。 的确，作为行业冷暖的风向标，房价未来走向才是决定整个行业，决定房地产上市公司业绩以及股价估值水平的关键。 业内人士分析认为，在去库存化较快的一线城市核心地段，高地价意味着高房价，涨价和捂盘现象将伴随而来；此外，地价接近房价预示房价涨幅将可能超过之前预计的两年内上涨20%的假设，一线城市房价仍有上调空间。 申银万国分析师分析，中长期来看，我国房地产需求仍然相对刚性，按照目前所处的城镇化水平，我国住房需求仍将稳定上升，这也是今年上半年房地产市场强劲反弹的主要动力；短期来看，投资资金入市的条件已经具备，将可能成为下半年推升房价的重要力量。"今年的供需结构、资金状况、通胀预期等因素决定了房地产的预期收益率对投资资金仍具备吸引力。" 不过，为防止开发商恐慌性拿地，而导致地价频频走高，各地方政府将加大推出土地的力度。如北京已经有了一定的应对措施，即"多储快供"。据悉，2009年北京市将投入1000亿元用于土地储备，加大土地供应，预计下半年将供应经营性用地1000公顷，并根据储备情况和需求情况，安排供应节奏。分析认为，为了抑制高地价和增加收入，各地方政府加大推出土地的力度，有利于房地产投资的回升，有利于未来供给的释放，进而改善供求关系平抑房价。 泥沙俱下埋隐忧 "在全球通胀的预期下，房地产行业景气度提升将得到持续。同时，从美国、香港和日本的历史数据看，地产股走势与行业景气指数表现非常一致。"东吴基金在投资策略中对房地产的行业景气提升持续持乐观态度，并表示超配地产股。 也有分析认为，目前板块估值基本合理，未来估值提升依赖于销售增长、毛利提升、业绩释放、资产增值及集团注资等。7至8月份楼市成交数据可能波动影响投资情绪，板块可能出现强势振荡，但正是逢低吸纳的良机，并等待行业数据改善毛利提升带来的更明确的增长机会。 在乐观预期中，房地产股出现"鸡犬升天"的普涨局面，不少业绩不佳的个股股价涨的甚至更凶。方正证券分析师称，越来越多的非主流地产股、垃圾地产股开始普涨，说明市场对房地产公司的态度开始狂热，非理性炒作没有基本面支撑的地产股迅速积累大量风险，而这些风险将面临释放。 "市场一旦调整，房地产行业作为涨幅较高、涨速较快的板块，大幅调整的概率也是非常高。且基于我们对7月楼市的谨慎看待，成交量环比将有一定幅度的下降可能成为行业调整的导火索。"该分析师这样告诉记者。(金融时报) 々 中金猛吃 银行股还能火多久？ 大宗交易平台数据显示，7月15日，中金公司上海淮海中路营业部和北京建国门外大街营业部合计在沪市一举吃进39只股票，合计成交金额达10.5亿元，成交量为8225万股。中金公司席位购买的品种依旧全部是大盘蓝筹股，其中大部分是银行股，如工商银行、中国银行、建设银行、中信银行和民生银行等，而工商银行和民生银行的成交量最大，均超过500万股。值得注意的是，在中金公司吃进的39只大盘蓝筹股中，有多达23笔的大宗交易成交价高于二级市场收盘价。 在这个消息的刺激下，昨日银行股全线上涨，即使在大盘尾盘出现跳水，煤炭和有色股双双倒下的情况下，最终也毅然不倒，独撑大盘。北京银行盘中飙涨近9%，一度冲击涨停；南京银行大涨5.49%，兴业银行上涨5.32%，中、工、建三大行也齐齐上涨。银行板块除陕国投A微跌0.16%以外，其余个股均飘红收盘，使得板块整体涨幅达2.19%，稳居两市涨幅榜首位。 银行股经过近段时间的持续补涨之后，板块整体累计涨幅距大盘1664点时已达到了近140%，板块中除中、工、建三大行之外，其余银行股的股价均早已翻番。那么，银行股究竟还能火多久呢？业内人士指出，银行板块当前动态市净率约为2.76倍，而动态市盈率为16.8倍，比上周上涨2.4%。目前银行板块落后于沪深300的估值差异扩大至27.8%，市净率估值落后约3.9%；而从A股历史以及国际市场看，银行板块动态市盈率的差异幅度也处于较高状态，预期未来仍有继续缩小的趋势。因此，经济继续回升的动能以及流动性因素推动市盈率估值落差缩小将成为银行板块继续上涨的主要动力，未来这两种动力仍将继续发挥正面作用。（成都日报） |
