| 投资要点： 6月销售平稳，均价同比、环比显著上升。6月万科（000002）(进入该股吧，新版行情)实现销售面积67.1万平，销售金额68.6亿元，同比分别增长49.9%和57%，成交面积环比下降3.7%，成交金额环比增长7%。09年6月销售均价为10224元/平，同比上升4.8%，环比上升11.2%，公司自07年以来除07年11月以外，单月销售均价再一次突破10000元/平。 1-6月累计销售金额是08年全年的64%，根据往年万科销售集中于下半年以及上半年销控的情况来看，公司下半年的销售额超过上半年可能性极大，全年销售额可望超过600亿元，将超过出我们年初500亿元的预测。1-6月公司累计实现销售面积348.8万平，销售金额307.6亿元，同比增长31.2%和27.5%。1-6月销售金额是08年全年的64%。09年1-6月的销售均价为8819元/平，同比下降2.9%。 上半年拿地331万平米，土地成本仍然低廉，与08年拿地成本持平。公司6月新增8个地块，分别位于厦门、福州、佛山、重庆、上海和鞍山，权益建面200万平米，地价47亿元，平均楼面地价2353元/平。除上海项目采用合作方式外，其他7个项目公司均单独获取，与5月相比，公司拿地态度更为积极。公司上半年已新增15个项目，权益建筑面积合计331万平，地价款74.7亿，平均楼面地价2256元/平，基本与08年的土地成本(2271元/平米)持平，公司开发成本仍被拉低中。 静态计算，09年1季度公司账面现金269亿元+二季度销售回款185亿元，可支配现金454亿元，扣除上半年拿地款75亿，尚余379亿元，充裕的资金可用于后续获取土地资源。公司08年底项目储备106个，权益建面1793万平米;规划项目137个，建面4083万平，权益建面3254万平米(这个包含储备项目)，足以保障公司未来3年的开发量。预计下半年公司仍将积极增加储备，拿地规模预计将超过08年的权益建面510万平米的规模，这样公司更长时间的开发量将得到有力的保障，公司在本轮行业增长仍处于领先地位。 行业增长给行业龙头带来的增长机会仍然会在万科等公司身上得到体现，09、10年EPS0.58、0.75元，基于行业已再次纳入增长通道，公司住宅售价持续提升，盈利增长可期，我们提升公司6-12月的目标价至22.5元，维持“强烈推荐”。 |
