| 报告关键点： 我们看好华侨城（000069）(进入该股吧，新版行情)的价值，从去年8月份以来持续推荐该公司。 整体上市即将完成，公司价值大幅提升。 旅游地产模式构筑公司核心竞争力。 公司以旅游为先导，成功实现全国战略布局;开发销售与主题公园快速推进。 投资建议：给予华侨城6个月目标价为30元/股，买入-A评级。 报告摘要： 整体上市即将完成。2009年6月，华侨城A拟向控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股，增发价格为15.16元，收购控股股东华侨城集团公司持有的深圳华侨城房地产有限公司等 12家企业全部股权。资产评估作价73.7亿，资产评估溢价率为78.9%。本次资产收购使得华侨城集团除康佳外基本实现了整体上市，公司整体规模大幅增加，盈利能力大大加强。 华侨城在国内率先探索出旅游地产的全新发展模式，成为深圳和全国城市规划建设及房地产业成功的典范。公司经过多年的摸索和实践，形成了自己的核心竞争优势（净值，档案，基金吧）：“首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。” 公司以旅游为先导，成功实现全国战略布局;开发销售与主题公园快速推进。 目前公司欢乐谷连锁品牌由南(深圳)向北(北京)，由西(成都)往东(上海)的扩张已经完成，公司下一步计划在中部(武汉)再打造一个欢乐谷，地方政府已经表态将鼎力支持，公司的欢乐谷模式将实现东西南北中的全国战略布局。本月上海欢乐谷将正式开园。 房地产开发项目也已完成全国东西南北战略布局。在华南，公司持续开发波托菲诺纯水岸、东部华侨城天麓和招华曦城等项目;在华北，北京欢乐谷地产项目已开发到了第三期，在华东，公司正在开发上海新浦江城和上海万锦合利坊项目、泰州华侨城项目并拟拓展上海欢乐谷地产项目，西部区，公司正在开发成都欢乐谷地产项目并拟拓展昆明华侨城项目。随着12家公司股权的注入，上市公司的地产规模急剧扩张，权益建筑面积从注入前的228万平米增加到注入后的512万平米，增幅达125%。今年初以来，公司销售成绩喜人，成都、北京、上海、深圳等高端项目均实现了快速销售，上半年实现销售30亿元以上。东部华侨城天麓6区和9区也即将推出。 酒店配套完善旅游产业链，提升项目总体价值。酒店集团旗下的华侨城洲际大酒店、威尼斯皇冠假日酒店和海景奥斯廷酒店这些高星级酒店此次一并注入上市公司，加上国际酒店管理公司拥有的城市客栈连锁酒店18家和东部华侨城拥有的茵特拉根酒店群。新的上市公司将拥有2家超5星级、1家5星、1家4星和18家经济型连锁酒店。酒店资产的注入不仅可以为上市公司提供较为稳定的现金流，同时也能够进一步完善了上市公司的旅游产业链，提高整个旅游地产项目的边际效益。 香港华侨城的并入构筑海外融资平台，推动公司国际化进程。香港华侨城是华侨城集团在香港设立的全资子公司，是一家集投资管理和实业经营为一体的综合性公司，是华侨城集团唯一海外资本平台。香港华侨城搭建了集团国际化发展的融资平台，同时也是吸引海外优秀人才、引进先进管理理念的平台，可以从资本运作、品牌推广、人才培养等多方面助推集团国际化发展战略。 投资建议： 我们测算出华侨城重估值RNAV为23.9元/股。市场上对华侨城RNAV测算值有与我们一致的，有的较低的在17-20元/股之间，但也有的非常低，只有12-13元/股。 这可能与计算方式等的不同有关，我们认为取17-24之间的中间值较为合理，也就是市场对华侨城RNAV估值的中值大约在20多元/股。 根据7月10日的收盘价，除华侨城以外，我们测算到目前实现全国布局的一线地产公司(包括万科A、招商地产、保利地产、荣盛发展、金地集团、信达地产、首开股份、新湖中宝)的股价相对于各自的RNAV估值平均溢价90%，而华侨城股价与RNAV值差异较小;同时华侨城低成本拿地的模式更有独特性、未来2-3年每年都实现30%增长的确定性较高;但比较2010年的PE，华侨城显然是所有一线公司中最高的。综合以上因素，我们给予华侨城目标价为30元/股。 |
