| 主要观点： 人口红利和高储蓄为房地产保驾护航 目前我国由人口红利带来的60%的高储蓄率可给房地产4-5年的高效防火墙。 高储蓄转化房贷拐点已现如我们08年度策略所言，M2的放松、储蓄的积累可刺激高储蓄转化为房贷，资金流入房地产市场。1-5月，商品房销售面积和销售金额超过07年高峰期。 09年下半年房价上涨 08年市场过度悲观使得开发商连续收缩开工，导致09年下半年新建住房供不应求。按潜在的需求，上半年只消化了全年的40%，即使按上半年的速度，按潜在供给，供应面积只够5.97个月消化。供不应求的情况将使下半年房价上涨。 财富效应和收入效应的博弈 目前房地产价格较快地上涨，就是由于追涨杀跌的投机需求的涌入，如果下半年国家财政收入维持大规模地向居民转移（一季度转移性现金收入人均121元，同比增长36.9%），失业率上升仍未影响收入效应，房地产市场依然受财富效应主导，房价上涨预期没有改变，那么房价的上涨有可能继续维持。价格的持续上涨会带来泡沫化隐忧。 投资建议： 评级未来十二个月内，房地产业：有吸引力未来十二个月，我们维持房地产投资评级为“有吸引力”。 下半年我们建议关注：1）全国布局的优质房地产商，如招商地产；2）区域地产，如张江高科。 |
