| 今年前5个月，市场回暖程度远超预期。单月商品房销售面积和销售金额创新高(剔除12月峰值)、去库存化接近尾声、“地王”频现以及投资性需求日益强烈无不显示出当前楼市的繁荣。 审视当前的楼市，我们得出以下几点：1)改善性自住需求真实而庞大；2)婴儿潮所推动购房高峰仍在支撑当前的楼市需求；3)城市居民家庭资产负债表较为健康，具备较强的加杠杆能力；4)降息和二套房贷的放松对购买力的提升产生了实质性影响。 尽管我们认为今年以来楼市的复苏到目前为止仍然是由08年被压抑的自住需求爆发所推动。但我们较为担忧的是，井喷的货币投放量无法被实体经济所吸纳，转而溢出到房地产市场，并推动房价与地价持续上涨，以至房地产市场由复苏阶段过快地走向了泡沫化阶段。 我们测算得出本轮全国商品住宅单月均价上涨到5935元/平方米时，真实房价收入比与07年房价拐点时相同。若把5935元/平方米作为本轮房价上涨的理论极限，以5月的成交均价为基础，房价还有26%的上涨空间。此外，考虑到土地资源的稀缺性，以及开发商资金状况的改善，预计地价涨幅将超过房价。 扩张的货币政策可以促使房地产市场的复苏，同样紧缩的政策也可以终结房地产市场的过度繁荣。关注货币/信贷政策的变动，在政策变动的背后，我们认为固定资产投资增速将是关键因素。同时，我们提请关注租金和房价的背离，缺乏租金水平上升支持的房价上涨，也显示了房价上涨的趋于泡沫化。 继续推荐我们之前看好的三类公司：1)主动管理周期的公司，包括万科、金地和保利地产(25.30,0.01,0.04%)；2)资产型的公司，推荐泛海、上实、首开、北京城建(15.85,0.00,0.00%)和苏宁环球(13.06,0.12,0.93%)等；3)深圳项目较多的公司，推荐招地、华侨城和深振业。 |
