地产业风险暴露的时点（转）

混在股市

3月9日上午，中国指数研究院发布中国主要城市土地市场周报显示，3月首周全国土地供应面积涨135%，价格跌65%。上周一线城市仅上海、深圳各成交1宗；二线城市住宅用地交易活跃，天津成交97万平方米，位居首位。业内人士对此的解释有两点，一是土地调控政策逐渐发挥作用，对土地价格的控制效果显露；其次是本周成交地块多分布于二线城市，地块价格普遍不高，使整体成交均价下滑。但是考虑到部分相同区域的地块价格也出现了相当明显的下跌，这说明还不能用地域性差异来简单解释近期土地价格的雪崩；而必须承认，地价在回归。那么，地价回归传递出怎样的信息？其对地产公司经营有何影响？地价近期出现向下波动是土地市场回归理性的一种反应，是各地贯彻政策的一种市场体现，所以，地价向下适度调整是在部分理性的地产投资者预期之中的。从部分龙头地产公司的较为充裕的现金储备，也能够大体看出，部分地产商也对此有一定的预期。地价调整对地产公司的影响存在正反两个方面。从不利的方面来讲，地价的调整会降低地产公司目前存货的价值，进而降低公司整体的账面价值；而从有利的方面来看，由于土地是地产公司的主要原材料，地价的降低将较大程度的降低地产公司的购地成本，进而在售价总体保持均衡增长的大背景下实现毛利率的提升。风险暴露的时点。就未来地产业运行而言，两方面值得关注，一是地产业阶段性风险暴露的下一个时点应在2011年的上半年；二是二三线城市或成为地产商制胜关键。供求关系可能在2011年出现阶段性的恶化。由于从拿地到出售的时间关系，2010年全年商品房供求基本匹配的几率较高；但2011年上半年的情况值得关注，可能出现阶段性供过于求。因为2009年拿的地会在2011年贡献供应量。总理在这次政府工作报告中首次批评批而未建，对于开发时间有加紧的趋势。这个方面看，建设周期短的开发商可能要比随大流的要有利得多，因为其可以最大程度避过这个供应高潮。二三线城市或成为地产商制胜关键。事实上，近期土地市场的成交状况也大体反应了这一趋势，一线城市成交呆滞，二三线城市成交活跃。另外，去年下半年商品房的成交状况也大体反应这一趋势。去年下半年全国成交量上扬，占全年成交量的64%，但十大城市3、4季度成交量下滑30%，因此成交量主要由三四线城市支撑。目前部分三四线城市成交还是非常活跃。中国661个地级市，有5%的放量，其成交及需求量都相当庞大。但目前进入二三线城市的主流开发商还不是太多，目前30个主要开发企业的54%在建项目分布在10大城市。从这个角度看，大量进入二三线城市的一线上市公司更加值得关注。