楼盘大劈价 政府重夺主场后的新秩序

港股新闻

有发展商将旗下楼盘大劈价出售，为市场新秩序开了第一枪！虽然其他发展商暂时表示无意跟进，但是市场已经由大、中、小业主互相巩固的“正和游戏”，改变为各自修行的“零和游戏”了！以前发展商楼盘不忧卖自然“揸价”，现在为何要出劈价手段促销？显然是因为政府不断出辣招，增加了市场的成本和风险，令买家少了！各辣招虽然不会减低刚性购买力，但因羊群心态而来的柔性购买力却可以大减，相信这是政府重夺地产主场地位后的新秩序了。

   正当中国举行全国人大及全国政协会议前，香港政府宣布取消勾地政策，虽说表面及实际分别不大，但在政治上我认为是一个政府重夺市场的象征。如果说国家正针对地区霸权，望在各省市重新格式化利益分配的话，取消勾地就是香港政府重夺房地产主场的重要里程碑，而各项辣招其实是测试中国经济的调控概念，即是借机抑制有资产者的经济活动，而资助无产者去拥有资产的机会，从而达到更佳的财富分配，令贫富悬殊的矛盾减少。

   我认为，其他发展商就算不跟风减价，相信也会推出优惠抢客。而事实上，因为楼花的呎价远高于现楼，除非是货尾单位，否则就算减了价也并不起眼，显然政府的楼市干预措施是透过增加风险和成本，而令买家的数量少过供应。如果这情况继续，这么市场便由“供不应求”变为“供过于求”了！会否发生其实已操纵在政府的掌握之内了。

   如果一手楼持续减价，二手业主亦会跟着减，问题是跟进幅度而已，但劈价的危险处，正是在于一发难收，尤其是小业主，一开始减价便很难停止，市场将会是互相践踏还只是微调？现在说言之过早，仍需拭目以待。但起码市场已发生基础性的改变，质的改变！

   改变一是政府重夺主宰市场的地位，政府已有能力左右市场了，主流民意相信若再有需要政府会再出手。二是市场持份者已是各出奇谋去争夺市场利益，而不是之前的齐齐看好只升不跌。

   现在香港的房地产已算是一个在宏观调控下运作的市场了，除政策外，政府亦在按揭上长期收紧，金管局增加银行新做按揭加权风险比率至15%下限，这无疑已增加银行的成本去制造人为的加息，当然在联系汇率下香港的加息有限，但却足以为市场制造心理压力，这算是政府管理市场符合期望的一例。

   政府的想法不无道理，在畅旺的市场中，增加最多的其实不是刚性购买力，而是柔性购买力，这些急增的购买力正正是由于市场有浓厚期望楼市会上升，以行政手段来改变柔性购买力是有实际基础的，但这无论如何也只是buy time，令政府有更充分的时间去应变。去除了柔性购买力后，急切需要房屋的刚性购买力仍然会继续增加，而柔性购买力有不少最后也会变成刚性购买力。洪水不可堵塞只能疏导，最后都要靠政府的努力去满足住屋需求。

   因此，任何政策和措施也好，最重要是兼顾上车及换楼自住人士的住屋需要，不要因为按揭收紧而令他们受到鱼池之灾，无论资本主义或者社会主义也好，也必须确保财富转移是在健康的新陈代谢下进行的，而且，财富较平均分配亦是解决贫富悬殊的基础。

   从短中期来看，不少项目的楼价可能会因为政府的干预而慢慢调头向下！直至去到一个较合理的水平，然后，重新向上发展，当然小型单位是有条件健康逆流而上，或者调整得较少。

   但我必须提醒各读者，物价的上升动力都是源于货币的贬值，这最主要的压力是香港政府不能做任何消除或者减弱的，虽然美国不断出口术“佯装”加息或者结束量化货币，但是美国要应付国内的资助政策甚至大兴土木的振兴经济政策，似乎不可能不继续印钞票，所以笔者仍认为楼市长期会上升的。

   一手楼减价后，小单位的二手市场减价幅度却过敏地加大，因此在量力而为下，笔者反而认为现在是入市的时机，因为选择多，讲价幅度亦较大呢。
转载于：经济通