中小行应自求我道

港股新闻

政府出了双辣招后成交量大跌不起，日前有大型物业代理行终于宣布裁员，显然地产代理成了调控楼市的牺牲品，3万5从业员及其家庭因而面对生计的威胁。

   事实上，两年前，在额外印花税第一次推出时，笔者已断言有关政策并非针对炒家，香港真正要面对的是美国牵头之环球量化货币潮。因香港要稳定货币汇率，进而令到人民币更稳定及处于主动地位的关系，港元与美元挂钩的联系汇率在短期内便绝不能变。于是香港人要为此作出牺牲，而炒家是第一次SSD的牺牲品。

   在惩罚性额外印花税推出后两年，人们竟仍认为住宅市场存在炒卖活动，可见概念的偏差多么严重。如此，连长线投资者也变成“黑五类”，其实他们也是牺牲者。我认为：“美国才是真凶，联系汇率才是真相！”，我会支持政府的决定，但有必要将事情说清楚，道理也说清楚，这样市民才可针对问题的核心团结一起作战，也对作出牺牲的人给予合理的尊重。

   至于地产代理市场方面，其实行内出现不正常的情况已多时，本港地产每月成交往往只得几千宗，以执业人士估计三万多人去分享，很易想象到超过三分之二是“食白果”（白干一场）的，一些代理集团在港的人数比全港成交宗数还要多，即使香港政府没有推出双辣招，如此人海战术也不可能长期维持！

   一些同业近年推崇人海铺海战术，认为市场会如过去数十年一样，平静一段时间后便会再出现畅旺，个别公司更深信可以用销售一手楼的收入去补贴二手市场的亏损，也认为内地购买力将会无穷无尽注入本港市场。事实上，一手楼花的佣金丰厚，就算大部分员工没有成交，其老板也可有盈利，于是，便全力去增兵抢人，但愈增兵抢人也愈多人食白果，行业僧多粥少局面日趋严重，也令市场扭曲发展。

   人才招聘回来却要参加一个“多人失望少部分人得益”的淘汰赛，这正常吗？不讲求前线收入的企业模式可长久吗？偏偏近年楼市进入新常态，不单止出现价升量跌局面，而且香港亦走向宏观调控，政府在市场极端下自然会出手干预，这些观点在本专栏已提到多次。

   过去两年的人海铺海战术令业界水平良莠不齐，抢人其实往往连该员工所知的楼盘也抢了去，这本是犯法行为，却在业内日益猖獗大行其道，但是本来团队力量是需要时间去培养及建立才可以有竞争力的，但是抢人抢铺往往因为摧残了对手的阵脚及团队，因而得到胜利，这个胜利不代表竞争力加强，却造成“抢人就是无敌”的错觉，这个恶性游戏犹如吸毒不能自拔，因为挖角一停，之前做的优势便很快会消失。

   祥益近年亦曾被同业借楼花新盘推出之势，以人海铺海围攻，以挖角甚至个别同业以偷盘狙击！我多次想求助于廉署、警方及地监局，不过风中劲草，我们以“多铺少人”策略去应战，即是增强分行网络，驻守每间分行的同事只安排2-5个人，这样可以确保同事有足够的收入去安心打拼。

   我深信保住同事收入等同保住祥益江山，结果这役之后，我们每月出粮超过10万的同事增加超过3倍，而跑数超过20万的同事亦超过1.3倍，本文只是想说明，同业不需要追随大型地产代理之路，应该为自己量身订造一套策略才决定进退！

   任何市场本应是自己会新陈代谢的，新生命其实是来源于竞争者之间的差异化，但地产代理行业却因小型代理行长期以大行模式和思维逻辑为蓝本，往往是围绕大行模式的标准并在其夹缝中生存，令行业竞争其实是长期单一化，行内革新力量低迷，模式不可新陈代谢，大型代理才会更稳坐宝座了。

   健康的市场是百花齐放的，不同的经营风格产生不同的产品让消费者选择，市场才会向前行。

   大行旺市急攻之际，小公司不应追随，应保留实力，团结好员工，等待市场平静时主动出击，享受更好的招聘人力及选择分行机会，这样对公司的长远成本也必更健康水平。

   同样以上我的做法也未必合适其他公司，中小行应该自求我道啊！

四季常青

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD