多管齐下解决楼市和联汇等问题

港股新闻

《财经观点》香港资产价格持续上涨，在美国公布ＱＥ３后，楼价涨幅更加明显。统计显示
，去年已有约２０％的物业交易买家，来自非本地居民，今年头９个月，非本地居民购买新楼的
比例超过３７％，在二手市场约占１５％。在楼宇供应严重短缺下，本地居民的住屋问题已受严
重威胁，任何一个负责任的政府都应出手限制甚至制止非本地居民在本地购买物业，很可惜香港
政府只采取分阶段逐步调控政策，令楼价在过去一段时间不断上升。

＊警示首次置业者量力而为＊

　　楼价节节攀升，我接触不少人，他们都对此显得束手无策，从他们眼中看到的只有无助、甚
至严重失望。对年轻人来说，当前的楼价完全遥不可及，即使再努力工作１０年，仍看不到有能
力负担高高在上的楼价。
　　伴随楼价的大幅攀升，租金亦在急剧上涨，尤其是零售店铺租金涨幅更甚，不少租户因承受
不了高昂的租金，只能结业。相反，高档消费的零售商，如珠宝、钟表等名店则乘势占据港九和
新界的核心商舖，愈开愈多。租金拾级而上，唯一受惠的只有商舖业主，而商舖投资者预期政府
不会出手打击，于是继续投机炒卖。
　　对于政府出手打击投机，为楼市降温，某些人认为没有此必要，因为任何干预都是对香港自
由市场的扭曲，他们建议政府应采较温和的措施。
　　由于政府认为目前的投机炒卖情况未达最严重阶段，于是仍未直接制止非本地居民购买本地
物业及严厉打击炒卖活动。
　　当楼价无法被当地人负担，中低收入人士买不起，专业人士也不能换楼改善生活，那么非本
地人仍可以在本地置业吗？公众利益不应只满足业主、地产商及富裕人士，某些人的投机活动已
凌驾于其他人利益之上。个人的自由不可能不受限制及约束。
　　我一直认为，按揭成本低，租金高昂，是本地及非本地居民投资及投机物业的主因，供求失
衡下，建议只有本地首次置业者才可享有银行提供的低利率，任何用公司或非本地人购入物业的
要被征税，并支付较高的利率，以增加其投资成本。对本地置业者，尤其是首次置业人士，就要
多加提醒，警示他们要量力而为，一旦利率上升负资产出现，将会如何应付？

＊问题由联系汇率所致＊

　　楼市及不少经济领域中存在的问题，归根究底是我们的联系汇率所致。要减少这种威胁，解
决日益增加的社会不满，要同一时间多管齐下，才有希望解决问题。
　　联系汇率制度下，汇率的压力来自地区价格，特别是资产价格。我认为，固定汇率下，不足
够的产能及容量，将使价格大幅波动，大量资金流入，并集中某一行业，只会将价格推高。相反
，资金一旦流走，汇率保持不变下，价格只会迅速下降。物极必反，过去三十年来，港元与美元
挂勾，已被外来投机者充分利用，不但收益可观，本港经济和市场更因而出现波动。只是大部分
人，包括本地投资者因为没能及早察觉改变，看不清前景，无法从这些波动中获益，反而利益严
重受损。
　　就如我在上一篇文章中提到，联系汇率自１９８３年实施，首２０年以来对香港无疑起到稳
定作用。但过去十年，时移世易，内地经济进一步开放，本港与内地关系紧密，加上美联储在金
融海啸后，货币政策改变，香港联系汇率的适用性和稳定性已愈来愈受质疑。

＊港元兑人民币在未来数年将贬值３０％＊

　　本港经济正进一步与内地融合，人民币持续升值并有可能加速，本港情况可能会变差，社会
不满情绪累积。在过去的两到三年，港元兑人民币已经贬值２０％，可以预见，港元兑人民币在
未来数年将继续贬值３０％或更多。此外，人民币有趋势成为亚洲地区贸易的结算货币，这将进
一步带动人民币的需求和支持。本港不少成本是人民币计算，但收入却是港元和美元，港人的购
买力已大大削弱。
　　香港的货币储备及负债均为美元，而本地社会服务开支，尤其向老年人提供的服务，其需求
只会随人口老化而继续增加，在金融资产、外汇储备增长缓慢之下，资产价格、生活成本及服务
需求却又不断上升下，我们又如何能应付需求呢？或者，我们只能提供最低限度、达不到需求的
支援和服务了。如此情况下，我们不得不面对沉重的社会压力，面对更多的社会不满情绪，收入
差距再被拉大。
　　最近，政府提出「特惠生果金」计划以帮助较贫困的长者，不过不少党派就提出７０岁以上
的老人家应豁免资产审查。由此可见，政府目前提供的老人服务及支援普遍不足，大众都非常不
满，尤其在老人护理、老人院等方面的服务非常缺乏，基本不达应有的要求。我们需要更全面的
退休准备才可覆盖将来的需要。
　　一直认为，经济持续增长，大众的生活自然就会好起来，但是我们所看到的是，经济持续增
长，及早把握时机的一众富豪及少数人获得了最大利益，对大众而言，虽有受益但却少得可怜。
一些年老而伤残的贫困人士，其生活艰辛的苦况超出我们的想像。

＊与人民币联系只有愈来愈紧密＊

　　我仍然认为，适当的经济和社会政策应尽快推出，因为随着愈来愈来多的资本自由进出，要
面对的问题和困难只会累积。但我们不能逐一解决问题，要作全盘解决的方案及准备。政策被拖
延，只会导致不满增加，社会不和谐甚至分裂。
　　我们有必要重新检讨港元与美元挂勾的联汇制度，是挂勾一篮子主要货币，或是扩大干预，
直至港元兑人民币汇率重回１：１，以减低因与美元挂勾的资产价格和成本压力，有利政府制定
政策，解决如住宅、商业物业租金成本、老人服务、医疗服务及环保等面对的问题。
　　和过去任何时候相比，有一点肯定的是，我们与内地、与人民币的联系愈来愈紧密，这将对
汇率管理、政府财政盈余管理、企业资金、个人储蓄、养老及退休基金等等投资策略的制定，带
来深远影响。
　　今时今日，来自不同领域的需求、变化及冲击，可能远比人们的计划和准备来得快，来得早
。《资深基金业人士　雷贤达》