发展香港新界东北三大考虑

港股新闻

在评论香港的房屋土地问题时，我常喜欢引用一组数字：香港总面积1108平方公里，但私人住宅用地只得25平方公里（等于2500公顷），公屋加居屋16平方公里，乡郊居所35平方公里，商业用地四平方公里。

    从这组数字可推断出政府发展新界东北的政策考虑。第一，香港的住宅用地少得可怜，大部分地区没有开发出来，港人住所狭窄挤迫，原因一目了然。第二，支撑着香港大部分经济的商业用地，面积更是小得惊人，就算香港生意兴旺，也只是塘水滚塘鱼的格局，土地容量不够，商业发展突破不了瓶颈，高昂的租金自会拖慢经济的步伐。第三，住宅用地如此稀缺，但35平方公里的土地用于主要是村屋的乡郊居所，这究竟是什么原因？



零散土地开发尠用不大

    从上述第一点我们可清楚得知，市民若不想挨贵租，或将一生大半收入都押在房屋之上，便必须促使政府开发新的土地资源。能建住宅的土地愈多，楼价便愈有可能下滑，市民才负担得起住房。反对开发新土地的，等于与大部分市民为敌，但若新开发的土地位置偏远，交通不便，当地又无足够的就业机会，那么市区的楼价便不会受到足够的影响。要避免这情况，零星散乱的土地开发起不了大作用，卫星城市的发展较具规模效应，人口要足够多，交通配套才会符合经济效益，就业机会才可能增加，有了这些条件，大家才肯搬到那里去。

    上述第二个考虑点提醒我们，建设新的市镇时，必须预留大量商业用地，否则居民缺乏就业机会，生活不会改善，若果要到区外上班的话，对交通系统也会造成压力。我在过去一年多以来，一直鼓吹政府应在接近边境的地区建设一些大型商场，对象正是内地来港的旅客。香港的不少商品较为可靠，受内地人欢迎，但商户面积不够，不但局限了发展，还容易引致水货客占据上水火车站，内地游客拉着行李箱在中环、尖沙咀、港铁横冲直撞，与港人产生矛盾。但若他们一过海关，便可被接送至邻近的大型商场，那么不但可为港人（尤其是新界东北的居民）创造就业，亦可使中港关系更加和谐。

原居民支持欠摢一障碍

    在各种反对在新界东北建卫星城市的声音中，有一种是说不应留太多的地建丁屋，因为原居民不应有特权，通过丁屋占据了太多的土地。这不无道理，但我相信政府很难不这样做。新界原居民的祖先来港已有千百年，从原居民眼中观之，他们才是这片土地的真正主人，其他的港人都是外来人，来此可能会侵害他们的利益。英国人管治新界时，也只是把它当作租借地，不敢造次，丁权这概念在中国的历史文化与法理上都十分复杂，将来有机会我再详谈。政府若要发展新界，怎可能不给原居民足够的利益补偿？土地问题在整个中国都十分敏感，利益冲突时容易出现流血事件，尚幸原居民现在似认为他们利益得到尊重，支持发展方案，整个计划的一大障碍，可望消除，但其他的困扰仍未解决，港人不用住贵楼的愿景，仍未实现。

四季常青

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