大都会的宿命：本地人买不起楼

港股新闻

以下是上星期一个网友给我的电邮，我觉得十分反映到香港人面对新常态下的迷惘：“楼再升，始终会有顶点，始终会冲破了人民的购买力和供款能力。但顶点在哪里无法知道。我实在无法取到香港人购买力的数据，怎谓之升幅不合理，真的很难说。我想，若然香港人买楼的能力已到顶点，楼价再升，就只有靠内地人的购买力。”
    2008年初，泰晤士报推出了“纽伦港”(Nylonkong)概念，认为香港会继纽约伦敦之后成为世界第三个金融大都会。当时我已经认定香港楼价会在资金汇聚之下大幅向上，后来金融海啸出现，中国更进一步主导世界，香港也更清晰地和上海分工，香港大都会之势更强。
    在国际的货币战争下，香港作为中国的金融要塞，如果继续采用与美元挂钩的联系汇率的话，“守”会更稳，“攻”也敌不可挡。大家可以想一想，中国若可以掌握港元和人民币的兑换价，会不会自然变相左右到人民币与美元的价格？正因为联系汇率的坚持，美元贬值下，香港的楼价便不可能不升了！以上各点就是新常态下的新看法，我认为单用传统因素去看楼市已不切实际了。
    更多人忽略的是大都会的来临其实也等同大迁徙的开始！即是说，城中的百姓会因为资金汇聚引起的物价上升，而搬走往偏远地方，市中心会形成以外地人为主的新局面。我们看看，无论过去的纽约、伦敦、巴黎，或现在发生中的北京和上海，也走向这方向！
    近年，香港人一手造成的温哥华亦是这个情况，物价楼价会升到当地人买不起，当地的小业主也见楼价过高纷纷卖楼图利，所以“若然香港人买楼的能力已到顶点，楼价再升，就只有靠内地人的购买力。”这本来就是大都会的宿命，但香港的问题更严重，因为香港的购买力来于北方，其他三面也是公海，即是说我们不可以像温哥华一样，市民向北方迁徙，我们香港得一个方向，就是向新界区和大屿山进发，这两个区未来透过港珠澳大桥的通车，会有变天的发展！
    亦因为建筑成本上涨的关系，未来新楼花的推出，只会不断刺激有关区域楼价向上，新界区，尤其是笔者经营的新界西，楼价会“升到你不信”！
    在这个形势下，楼价会继续上升！工资亦会大升！只是成交量反而会减少！
    冲击无限，政府并不易为！
    至于收入方面，用港人月入数据作为参考，我认为是有用的。但如果用此来判断香港人的承担能力，我却嗤之以鼻！香港人口结构，以笔者这样的中年人为最多，中年汉的购买力不单只用月收入，而且亦有较完整的资产！加上普遍人在过去十几年对楼市相当保守，超过六成以上的物业其实已供完按揭，很多人的购买力是复式的，不是用月入可以计算到。用月入去计算购买力一直也不是太可靠的数据。97年前，港人借贷率甚高，碌多张信用卡，借款额远高于收入可承担数倍的人比比皆是！所以，单一数字不代表了什么！何必煞有介事？看楼市始终要由多角度去综合，才能下结论！（我们正处身楼市新常态之中，之三）
转载于：经济通

四季常青

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