新一轮楼市调控料将锁定价格 房地产开发商集体喊冤

郎少

商品房反暴利 新一轮楼市调控料将锁定价格
　　储备弹药"上膛"，又一轮房地产调控山雨欲来。
　　4月27日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，"实施反暴利规定是最重要的措施之一"。
　　本报记者获悉，发改委已开始对房地产市场的成本、利润和价格等情况展开调研。可以预见，此前被各部委不断提及的楼市调控"储备政策"将更具针对性--锁定屡打不降的高房价。
　　国务院房地产督察结果已近收尾，楼市旺销的"五一"窗口又将至，更多且更严的房地产调控政策即将步入公布阶段。
　　"发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。"国家发改委价格监督检查司司长许昆林昨日表示。
　　但对今年能否实施反暴利规定的问题，他表示，目前仍处于研究阶段。
　　发改委"摸底"房地产市场
　　自5月1日起，发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将正式实施。对此，许昆林表示，在规定实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。
　　根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。
　　一位接近发改委的人士向记者表示，因为目前尚未有商品或服务被执行反暴利处罚，商品房很可能成为该条例公布后的首个处罚项目。
　　他还透露，目前发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。
　　"暴利"界定成最大难点
　　记者查阅了1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，其中对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是"由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。"
　　就是这样一个行政规定，昨日引起市场强烈反响。业内人士认为，对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。
　　"此前关于各类商品的暴利及涨价行为，发改委采取过约谈、处罚等各种方式，多是依据《价格法》相关规定，尚未听说有专门商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。"北京大学某价格法专家向记者介绍，国家此次考虑将商品房纳入适用项目，表明中央对房地产市场调控的坚定决心。但他同时提醒：因商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性，其可操作性值得商榷。
　　中国房产信息集团分析师薛建雄进一步指出，对暴利的界定将是该政策落实的最大难点。"目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是预征方式。原因就是统计和测算的难度太大。"
　　据了解，上海等多个城市目前都在按申请销售价格总额的百分比预先征收土地增值税，税率在1%至5%不等。"如果财务不完善，开发商的实际利润就很难了解清楚。"薛建雄说。
　　调控决心毫不动摇
　　不过，无论技术上存在哪些问题，市场更关注的是消息背后体现的宏观政策走向。
　　国家统计局本月发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明：部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。
　　4月下旬，中央派往各地的楼市调控督察组陆续返京。多个渠道传出消息，因各地调控效果不一，中央决策层正在酝酿更多政策，以坚决贯彻此轮调控目标。
　　"我们希望能够通过不断完善房地产价格政策，使房地产领域没有欺诈，没有暴利。"一位发改委官员在接受媒体采访时如是表示。(.上.证)

郎少

京沪深齐动 限价概念全国蔓延
　　针对楼市顽疾，限价干预渐成各地调控"新概念"。
　　记者获悉，北京、深圳等地的"限价房"呼之欲出，而在上海，政府在预售商品房审批环节也对房价起到指导限制作用。
　　4月15日，北京首个限制销售价格的商品住宅项目"长阳国际城"开盘销售，均价为12500元/平方米，低于周边市场价20%左右。该项目地块出让时招拍挂文件就限制了未来销售的最高定价为每平方米12500元，户型面积限定为中小套型，将优先用于满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求。
　　显然，这种"限房价、竞地价"的方式让开发商不敢捂盘，成为最直接控制房价过快上涨的方式。
　　在深圳，5月1日后预售新盘也可能被设定一个"最高销售限价"。有消息称，深圳将在5月1日采取新的预售备案系统，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同；2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限。
　　其实，北京的一房一价、深圳的限价办法在上海都已部分施行。去年，上海市出台的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确规定，房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。从去年下半年开始，上海新取得预售许可证的项目都会在"网上房地产"公示系统上标注每栋房源的最高售价和最低售价，且原先房源报价上下均可浮动20%的，而改为"报价只能下浮，不可上浮"，其实就是给开发商预售商品房设定了一个价格上限。
　　此外，虽然上海目前尚未设定分片区的房价上限，但据记者了解，从去年年底开始，上海售价在3万元以上的商品住宅都遭遇了预售证"难产"的尴尬。有业内人士向记者透露，在上海多个区县房地部门也时常约谈开发商，了解项目定价目标，行政干预房价的情况并不少见。
　　现在看来，京沪深的限价政策大有在全国蔓延之势，直接干预房价或将成为政府深化楼市调控效果的重要举措。
　　4月8日，广东增城市房管局已召集开发商开会，通报了增城楼盘限价5%的通知，该限价政策试行期暂定为三个月。4月20日，广东从化市国土房管局副局长邹金明也公开表示，目前从化房价的涨幅已经达到9%，下一步将合理、合情、合规地进行限价。
　　除上述城市之外，兰州也传出将出台最高限价政策的消息。当地媒体报道称，根据兰州市即将出台的最高限价政策，房价最高的城关区内新建商品房每平方米将会被控制在万元以内。(.上.证)

郎少

上海重庆房产税试点满三月 成交量下跌房价未降
　　今年1月28日，上海、重庆正式推出房产税试点，到今天已经运行满三个月。在房产税及一系列调控措施影响下，上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，但目前这些城市的房价仍然坚挺，并未出现明显下跌，甚至还有微涨，房产税对于楼市调控并未产生立竿见影的效果。
　　一项调查显示，截至4月27日下午，在参与投票的8147名网民中，约37%的人认为房产税可以抑制投机，稳定市场预期，遏制房价过快上涨。
　　上海重庆房价仍坚挺
　　2011年1月27日晚，上海、重庆分别宣布自28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。房产税的试点使二个城市的购房者观望气氛浓厚，商品房销售出现不同程度的下滑，但房价并未出现明显下降。
　　4月24日刚刚落幕的2011重庆春季房交会成交量暴跌。为期4天的房交会上，共成交各类房屋3403套，成交建筑面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%，更不到去年春交会的两成。
　　而4月18日，国家统计局公布3月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，和2月份相比，3 月重庆新建商品住宅大、中、小户型价格无论同比还是环比均在涨，其中90平方米以下的价格涨幅最大，环比涨幅达到0.9%，较2月份提高了0.5个百分点，同比涨幅则达到6.4%，较2月份放缓了0.4个百分点；90~144平方米的同比上涨5.9%，环比上涨0.7%；144平方米以上的大户型价格同比上涨4.5%，环比小涨0.1%。
　　同样，上海市统计局25日公布的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，商品住宅下降24.6%。其中，140平方米以上住宅销售面积下降超过了30%。
　　价格方面，据《文汇报》报道，今年第一季度，上海商品住宅成交均价为每平方米22237元，环比上季度的每平方米22914元下跌3%，同比去年第一季度的每平方米19826元则上涨12%。另外，中国证券报的文章称，上周(4月18日-24日)上海商品住宅成交均价首次突破3万元/平方米，环比大幅上涨58.4%。其中，豪宅市场交易火热，成交面积第一名的一个别墅楼盘成交均价突破10万元，成交面积第二名的楼盘成交均价也超过4万元。
　　近四成网友认为房产税可遏制房价过快上涨
　　房产税能否成为遏制房价飙升的"利器"也成为了业内及购房者广泛热议的焦点。中新网房产频道的一项调查显示，仅有约37%的人认为，房产税可以抑制投资投机，稳定市场预期，遏制房价上涨。
　　与此同时，多数业内人士认为，仅靠单纯的征收房产税，并不能够有效的遏制房价。中国社科院财贸所所长高培勇表示，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。
　　不过，重庆市市长黄奇帆曾对中新社记者表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，重庆目前房地产价格并不是很高，在当前房产均价5000多元一平米的情况下平稳出台房产税，是为了今后五年、十年会使重庆当地房地产市场更加健全。
　　房产税是否"扩围"未见明确日程表
　　4月20日，国务院召开常务会议指出，调整完善房地产相关税收政策。媒体分析称，从政策层面上释放出的信号显示，作为房地产宏观调控中的一条重要措施，房产税的试点将会继续走下去。
　　今年两会期间，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，目前正密切跟踪上海市和重庆市这两个城市房产税试点的开展情况。下一步，住房和城乡建设部将配合财政部和税务总局，在试点的基础上去推进这项工作。
　　国家信息中心经济预测部在3月份发布报告建议，未来需要进一步增加房产税试点城市数量，建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策。
　　不过，房产税是否会扩大试点范围，尚不得而知。北京、深圳、杭州、昆明等城市也都先后表示，暂无征收房产税计划。(.中.新.网 .位.宇.祥)

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中国房地产调控剑指暴利 开发商集体微博喊冤
　　中国房地产调控再次加码，不仅商品房销售明码标价规定即将实施，发改委同时亦在研究对商品住房领域实施反暴利规定，国家发改委价格监督检查司司长许昆林近日透露，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。消息一出，众多房地产界人士纷纷在微博喊冤，称开发商并未获取暴利。
　　开发商集体微博喊冤
　　对于官方拟对商品房实施反暴利规定的消息，很多网民予以高度关注，认为这是房地产调控再次加码的信号。同时，很多房地产业内人士也在微博中发表了不同看法。
　　华远地产(600743)董事长任志强在微博中回应称，"这个好。可以让全社会公正的了解谁是暴利，另(别)总被埋在欺骗之中"。随后，任志强又称"现在被垄断的是土地"。
　　华润置地副总李光翌也在微博中慨叹"开发商都成了不法之徒？"
　　三亚(首都机场)投资开发有限公司陈友余认为房地产是存在暴利的，但"房地产的暴利关键不在于成本，暴利的一个重要来源是土地升值"。
　　同时，肯同国际集团董事长宋海聚和麒麟山庄房地产公司姚宁等也对房地产暴利之说持与上述相同的看法。
　　房地产调控剑指暴利
　　今年3月，国家发改委颁布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，该规定的出台，是为了加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，以维护房地产市场的正常价格秩序，保护消费者合法权益。
　　许昆林日前更透露，在商品房销售明码标价规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。
　　1995年，中国颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。
　　业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码，而就目前透露的信息来看，这一轮调控政策的重点在于规范房地产行业价格行为。(.中.新.网 .段.红.彪 .董.元.元)