| 今日投资在线分析师统计数据显示，在强势行业排行榜中，房地产行业表现抢眼，最近一周排名大幅攀升10位，目前位居强势行业排行榜的第14位，而近六个月的排名更是前进了47位。排名大幅上升主要得益于房地产市场成交回暖延续、行业资金面出现拐点，上市公司业绩提升前景逐步明朗。从4月份的实际情况看，一二线城市7成以上成交面积环比增长，少数下降的城市降幅也基本在20%以内，成交量依然呈现了整体上扬的态势，继续超过此前市场的预期。除了成交量的回升，4月份多数城市成交价格也有一定的回升。这反映出在较长时间成交量的恢复之后，开发商的资金状况明显好转，库存初步去化之后，供求双方的关系出现了微妙的变化。虽然目前还不具备支撑房价持续上扬的条件。但毋庸置疑的是，地产价格的起稳回升有利于市场信心的恢复，也为缓解市场对地产公司毛利率大幅下滑的担忧起到重要的作用。 目前市场越来越认同地产公司在政策促动下，盈利预期变化带来的投资机会的观点，地产企业09年业绩超预期的可能性在不断加大。从年报和季报来看，地产商特别是以招保万金为代表的大地产商普遍都呈现一个“不差钱”状态，09年1季度经营性净现金流入呈现04年以来单季最好水平，东莞证券认为这暗示开发商投资意愿将可能出现回升，而发商资金的回笼，开发商没有理由不在土地市场低迷期进行低成本扩张。而土地市场未来逐步回暖也将进一步催化地产估值提升。近期研究员也纷纷上调了房地产行业上市公司的盈利预测，09年房地产行业的综合盈利预测同比增长36.82%。因此从估值水平来看，目前上市公司股价尚不能充分反应2009年业绩的预期，09年房地产行业的PE具有一定的估值优势。 从市场表现看，最近一个月房地产板块指数涨幅高出沪深300指数11个百分点。而最近六个月的房地产板块指数的涨幅更是超出沪深300的涨幅一倍以上。近期地产板块表现优异的主要原因是概念性投资机会推升了整体板块的上涨。如南汇并入浦东获批、《深圳综合配套改革总体方案》正交由中央作最后审定等。这些区域经济的振兴计划最终会通过购买力传导至房地产市场中来，本地项目占比较大公司将直接受益，并且区域振兴带来的主题投资也会进一步减小相关公司所面临的估值压力。 基金对地产股的配置比例继续上升 继08年4季度基金开始增持地产股，09年1季度基金对地产股的配置比例继续上升。09年1季度和08年4季度末相比较，基金公司持有房地产业股票总市值增加58.46%，占基金全部持股市值的比例增加了1.12个百分点，由6.42%上升到7.54%。天相投顾认为，行业基本面的持续好转是基金增持地产的重要原因，特别是商品房成交量的持续明显回暖，全国商品房销售面积一季度同比增长8.2%;另外，房价也止住持续下降的趋势，09年3月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%。成交量的恢复和房价的企稳，对于地产股估值水平的提升具有明显的作用。从基金增持比例上升明显的公司看，招商地产、保利地产等一线龙头公司仍受青睐，另外，天保基建、北京城建、亿城股份等业绩确定性较强、项目储备质地优良的公司也被大幅增持。研究员同时认为，短期内商品房成交量可能无法延续前期环比大幅增长的态势，市场成交将趋于平稳，地区间或将出现差异和分化。原因在于：一是前期成交的主力刚性需求短期内集中释放和修复后，需求端对市场的提振作用将有所减弱;二是房价的回升对需求的抑制作用;三是从供给端来看，08年开发商纷纷调减开复工面积和延缓开发进度，使得近期可推新盘资源可能相对不足。 多角度寻找地房股投资机会 由于08年销售萎缩积累的部分刚性需求在政策鼓励以及开发商降价促销下得到了集中释放，因此1-3月尤其是3月份交易量出现了明显升温，预计09年上半年销售保持活跃的可能性较大，刚性需求得到集中释放，下半年可能会有所回落，但09年全年同比增长情况应好于08年。因此，兴业证券认为地产行业仍处于良性轨道，成交复苏，价格回升但尚有理性，土地市场回暖但成交价格并不离谱。从后市看，显然在成交回暖资金宽裕的背景下，地产公司会适当加大拿地和开工步伐，不必担心价格会过度反弹从而制约市场回暖的持续性。值得注意的是地产股的估值水平的迅速提升所带来的压力。目前一线地产股对应09年市盈率普遍在20倍以上，部分地产股考虑到增发因素，摊薄后市盈率已经接近30倍。在投资选择上，一线地产股中，相对看好有估值优势的万科和有业绩弹性的招商地产;二线地产股中，建发股份和华发股份仍然值得推荐，确定的区域经济因素推动力、估值优势以及楼市周期的相对滞后都成看好这两个公司的理由;三线地产股中，看好冠城大通和银泰股份，基本面的根本性改善是推荐的理由。 |
