| <FONT face=Verdana> 金融大鳄索罗斯断言:美国商业地产至少再跌30%，标普公司3月31日公布的最新报告显示，美国1月房价同比下滑19%，创历史最大跌幅。而资深投资人索罗斯日前也对地产前景表示担忧，认为未来商业地产价值“至少跌30%”，此乃重磅出击，让全球的商业地产市场特别是依靠商业地产强大的地产信托基金（REITs）面临恐慌，在亚洲或者中国有很多商业地产项目的等米下锅，而且一般都是所谓的HOPSA项目，动辄就是20、30甚至50万、100万见面，体量庞大、资金密集、开发周期长、产品复合，市场压力也大。 从全国HOPSA项目来看，能真正与REITs对接的项目不是很多，很多商业项目就是玩个概念，忽悠一大批消费者，然后又各行其所，主要原因有中国的很多投资人或机构不具备HOPSA的运营能力，只是当作好玩的工具，于是也就出现烂尾的项目，云南星耀的颜语以狂妄大的姿态出走云南，却最终沦为为中信集团打工的噩梦，这就是无法掌控资本的案例。 索罗斯在达沃斯09年度经济论坛上认为长达60年的以美元为中心的国际货币体系大循环已经结束，而美国衰退无法避免。罗杰斯更早时候断言美元将继续不断贬值下去，美国经济衰退，而美元资产将不断被抛弃。路透芝加哥4月1日电---高盛(GS.N: 行情)首席经济分析师周三表示,美国经济好几个月来首次出现可能即将走出谷底的迹象，但只是减缓，依然没有露出欣喜的市场表情。 在达沃斯金融峰会普京总理的演讲依然提到关于外汇储备多样化的建议，同时国家总理温家宝也提出建立国际货币多样化的建议，看来面对金融风暴，为了各国金融安全，多样化的外汇储备有助于风险的化解或减小。 人民银行行长周小川的《关于改革国际货币体系的思考》文章引来国际金融市场的强烈反响，奥巴马政府立即做出反应，认为国际货币市场非常合理与完善，其实就是维护美元的国际货币霸主地位，于是美国、英国政府开印钞票来“救市”，看来打破目前货币市场的单一化结构是非常客观和必要。持有多国国债，是中国走向外汇储备的步伐之一。由此，从美国最大的债权国中国外汇储备的变化，也能证明索罗斯的预言及罗杰斯的美国经济衰退。 标普报告显示，Case-Shiller20个主要城市房价指数连续第30个月下滑，刷新了前一个月18.6%的历史最大跌幅记录，同时也超过分析人士的普遍预期。至此，美国房价较2006年峰值时已缩水近30%。接受调查的20个美国大城市房价均出现下滑，其中以美国亚利桑那州首府菲尼克斯市房价跌幅最大，达到35%，紧随其后的是拉斯韦加斯，房价下跌32.6%。 美商业房地产市场总价值约为5万亿美元，较2007年的最高值已下降30%。德意志银行房地产投资部门2009年初也预测，今年全美商业地产总收益将继续下降11%，因融资渠道收缩，近期美国酒店、写字楼等地产贷款违约率激增，同时大批企业倒闭裁员导致商业地产空置率上升。据德意志银行分析师预测，贷款违约率到今年底将急升至逾3.5%，2010年则有可能进一步增至6%。不动产资本市场顾问公司（RealCapital）也指出，目前约有110亿美元的违约商业地产正等待出售 如果所索罗斯的预言为真，那么在中国商业地产将面临何等的压力，看到上海陆家嘴、北京的金融街、广州的CBD、深圳CBD巨大的横幅“全球租赁，跨国商务”字样的写字楼比肩而立，以及不低于30%的空置率，还有不断拔地而起的项目，看来这个压力一定不小，开门100万的金茂大厦的租赁受到一定冲击，许多企业转向周边租金较低的办公物业。 环球金融中心的租赁业务重创，许多跨国公司最初的整层租赁受到冲击，不可思议的是，结合世界和中国经济的大环境，经济学家安德鲁·劳伦斯1999年总结出的“摩天大楼指数”(skyscraper index)似乎得到了应验，这一惊人发现被称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退，如果高楼建成之时，正是经济衰退之时呢？环球金融中心受次贷危机影响，中国经济面临放缓，WFC的出租也遭冷遇， 森稔在开业仪式上透露，WFC办公楼目前入驻率45%，租金最高达到650元人民币/平方米/月，而森大厦株式会社预计1年后入驻率达到90%，投资回报期12年的计划将受到搁浅，因为其租金已经高出陆家嘴地区平均租金一倍，一年后入驻率达到90%都是难以想象的WFC平均租金约在3.3美元/平方米/天，远高于中原地产公布的6月份浦东甲级写字楼日租金1.60美元/平方米/天。而目前其只维持在40%左右，看来预期与现实的落差之大。 目前上海甲级写字楼租金严重下滑，陆家嘴、竹园等核心区域的甲级写字楼甚至出现低于5元/平方米/天的成交价，而环球金融中心、会德丰等多个优质写字楼项目近期成交几乎陷于停滞。上海写字楼空置率由4.7%升至10.2%。展望2009年，高力国际认为经济仍将持续下跌，上海写字楼市场最快会在2010年初才现复苏迹象。 从很早以前的索罗斯的预言分析，其分析是很准确的，如果美国商业地产遭遇30%的跌幅，这个影响同样是噩梦，由此将导致资本市场出现剧烈变化，因此，如果相信其预言，也许对中国的商业地产一定的指导意义，中国开发商“不差钱”姿态其实是自大无知的表现，作为商业地产你可能自由资金很雄厚可以建成，但是闭眼要进入流通领域，此时，定位是否科学就显现出来。 希望索罗斯的断言不是魔咒，而是福音。 希望投资人能以全面的统筹力缓解未来的压力！</FONT> |
