| <SPAN class=hangju id=zoom> 据今日投资在线分析师统计数据显示，房地产行业连续两周位列分析师关注度排行榜的第2位。其分析师关注的焦点集中在房地产成交量的连续四周同比回升。从周均成交量来看，12座城市中有10座09年高于08年，只有上海和杭州下降，但同比下降的幅度收窄，深圳继续高于07年。分析楼市交易量回暖的原因，联合证券认为主要在三个方面：房价的大幅下调，释放出一部分对价格敏感，而在去年采取观望策略的自住型购房需求;按揭利率多次下调的累计效应及银行二套房贷审查标准放松的原因;从深圳来看，还有一个现象。就是一些小型企业主，由于自身企业受经济下滑的影响不再盈利，加上对下半年将出现通胀的担忧和预期，转而将资金投向了房地产市场。 分析师另一关注的焦点是房屋成交量回暖能否持续。中金公司认为，一二线城市房地产成交量08年已经见底，09年将启稳回升，而其它城市将滞后半年左右;二月份成交量回升有低基数和压抑需求释放因素，三月份成交量将难以继续大幅度提升，二季度将趋于稳定。房价则将滞后于成交量见底，维持09年四季度价格见底判断，未来价格走势更多体现在结构性调整和区域性波动;房地产市场回归05年以前的竞争态势，企业差异明显，产品质量好、成本控制能力强或者拥有大量廉价土地储备的公司将明显受益;预计今明两年中国经济将保持增长，房地产行业不会出现长周期调整，维持2~3年中期调整判断。 据今日投资在线分析师强势行业排行榜显示，房地产行业近六个月以来的排名持续攀升，目前已升至第30位，较六个月前的排名提升了30位。该排名上升的主因是由于市场开始对行业复苏预期的挖掘正在成为结构性机会。例如，上周房地产板块位居行业涨幅第一，这是投资者对房地产市场回暖的预期体现。机构也对房地产市场回暖进行了调研，其中长江证券调研了杭州、重庆、广州、上海的市场情况，详细了解楼盘的销售结构和付款方式，显示刚性需求表现强劲。利率下降、房价实际优惠，以及地方政府一系列“救市”措施的累计效应开始发力。虽然目前的成交真实回暖，不会对企业盈利带来太多帮助，但充分说明了居民消费能力比预计要强许多。另外，有一可喜的变化是：分析师在走访部分区域上市公司的时候，部分公司谈到本区域银行开发贷款方面也有松动迹象。这一迹象对地产行业非常重要，特别是对房价走势上将产生明显影响。 <B>市场普遍高估存货压力</B> 市场一度为行业的高库存所担忧，并以当时的成交量去估计存货消化的时间，得出的结论令投资者对房地产行业的前景更加担忧。长城证券认为，房地产行业的存货特性与其他行业不同，有自己的特点，行业存货在6-8个月左右属于正常水平，而且存货的消化速度、周期的弹性较大，仅根据单周或者单月的成交测算消化周期不够合理。我们根据楼市每8周的成交均量对存货消化周期进行了测算，各大城市的最新存货消化周期都有了明显的大幅下降。北京最高为129周，最新为77周;上海最高为39周，最新为26周。由于08年土地出让的萧条，相信09年后新增供应的速度将会趋缓，由此看来，在楼市保持反弹的情况下，行业新增供应速度将远低于存货消化速度，行业存货压力将不断释放。 <B>广东率先对开发商给予资金及融资支持</B> 广东3日发布稳定楼市15条措施，力度之大空前，涉及鼓励消费、加大力度解决低收入家庭廉租房文提，开始给予开发商政策支持。其中15条中，涉及开发商支持政策主要有：08年签订土地购买合同的可延长缴纳土地款2年;对信用记录良好短期经营或财务有困难的企业给予信贷支持;支持合理融资，企业可发行企业债和可转债;信誉好优质大企业给予信托投资基金试点，境外上市企业允许在境发行A股(之前此项业务一直停止)。中投证券认为，此前传两会前国家将出台针对开发商的信贷支持政策，目前由广东率先推出，可能意味着在全国推行时机尚未成熟。而在房价调整幅度最大、成交量回升最快先行推行，其他省市根据情况跟进呢，值得观察。不管怎样，国家开始针对开发商政策支持已经开始，稳定楼市的意图明显。预计广东稳定楼市的政策有被其他城市仿效推行的可能。 <B>进一步政策放松仍可预期</B> 中央政府与地方政府的政策着眼点不同，地方政府倾向于从需求方面着手，在适度土地供给的情况下，以促进市场回暖为主，从而带动地方投资和政府土地及税收收入;而中央政府倾向于从供给端考虑，希望以更多的房地产投资带动上游需求。总的来说中央政府更多在信贷政策、货币政策和产业政策影响市场;而地方政府主要是通过税收政策、土地政策影响市场;其中，中金公司认为关于房地产行业的很多政策基本上已经回到06年的水平，而未来仍有空间调整的主要是利率下调和信贷政策进一步放松;而地方政府政策空间在于减轻开发商税费、降低土地供应量和改善土地供应结构;随着经济走势的低迷，国家政策对房地产行业而言是处于不断放松之中，政策的放松有利于避免行业进入长周期调整，但反过来，政策出台越激进就意味着经济走势越不容乐观，所以在政策效应判断时还要更多的关注行业基本面的变化。 <B>策略投资重点仍是一线地产</B> 经过前期反弹，使A股房地产板块09年年初以来总体跌幅较小，其中A股仅下跌2%，不过，房地产板块的目前市盈率估值已明显高于国际市场，龙头地产公司估值吸引力下降。渤海证券认为，深穗的率先调整结束以及广东政策的推出必将推动珠三角板块的持续回升，同时重庆、武汉等西部区域回暖明显，建议关注珠三角及西部地区的上市公司，如招商地产、保利地产等。两会的召开，有助于确立房地产行业长短期政策方向，09年上半年仍将出台刺激房地产市场发展的政策。初次置业需求的支撑，再加上改善型需求的逐渐释放，将更加坚定对房地产市场09年上半年回暖的判断。在此基础上，流动性的充裕等，必将引领资产为王时代的来临。09年资源整合能力强的公司，在资产为王的时代，价值凸显。买入万科和保利地产。 <SCRIPT src="/mainjs/content_fun_2.js"></SCRIPT> |
