| <TABLE width="93%" align=center border=0> <TBODY> <TR> <TD style="WORD-BREAK: break-all"><SPAN class=hangju id=zoom> 事项： 12 月17 日，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，提出加快保障性住房建设，并针对二套房贷以及营业税征收减免等给出了具体的举措。 评论： 会议关于保障性住房内容与“9000 亿住房保障投资计划”基本一致，有关规定对开发商的负面影响将会很小。未来保障性住房将主要由廉租房、经济适用房主导，由于这两种住房面向的是低收入家庭，在客户群体、户型、产权等方面均与普通商品房截然不同，却挤压了普通商品房的土地供应，因此从长远来看，其对普通商品住宅的价格反而有一定的助涨作用。另外，廉租房投资在实际操作当中还会有一部分将会以货币补贴困难户形式实现，这将有利于活跃住宅租赁市场，而且部分地方政府对经济适用房正变新建为收购或货币化补贴，例如南京12 月11 日起已由房管局各职能部门联手，正式收购200 套商品房用作保障房，最终的总收购规模将达到4000 套，资金来源为财政拨款，北京、上海、郑州等地也将会采取相似措施来增加保障性住房房源，这将使今年以来节节攀升的一手商品住宅期房可售量被消化掉一部份。 对二套房贷政策的“松绑”虽低于预期，但方向令人鼓舞。会议确定对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。该措施从字面上看与2007 年12 月5 日央行、银监会发布的“银发〔2007〕452 号”文《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中的相关规定并无二致，似乎二套房贷政策并无松绑，但452 号文的方向是从严调控、抑制过热需求，而本次会议要达到的目标则是“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模”，方向令人鼓舞。我们判断，对于二次置业者是否低于当地人均居住面积，商业银行在未来具体操作上将会灵活掌握予以宽待。 缩短营业税年限，降低了市场交易成本，有利于房地产市场活跃，进而对一手房市场产生积极影响。会议明确“将现行个人购买普通住房超过5 年(含5 年)改为超过2 年(含2 年)转让的，免征营业税;对个人购买普通住房不足2 年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”。营业税税率为5.5%，该措施一旦实施将大幅降低二手商品房转让的交易成本，以一套90 平方米、初始总价为100 万、拟卖出价为150 万的商品住宅为例，如果买入超过2 年但未满5 年时转让，按新政策执行将节约交易成本8.25 万，如果买入未超过2 年转让，按新政策执行将节约交易成本5.5 万。实际上，从今年房价变动趋势看，目前市面上转让的二手商品住宅如果距前次买入不超过2 年的，并无涨价空间，因此也无征税可能，从这一点看，本次会议相当于取消了营业税。 会议最大亮点——“支持合理融资需求，按照法定程序取消城市房地产税”，这将改善行业资金面并使外商投资保持稳定，有利于行业长远发展。今年1-11 月，全国房地产开发投资同比增速为22.7%，而房地产开发企业到位国内贷款同比增速仅为5.2%，比去年同期放缓26.8 个百分点，远低于开发投资增速，表明前11 个月开发贷款受到严格控制，房企资金压力较大，本次会议提出了“对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务”，再考虑到9 月16 号以来1-3 年贷款已降息189 个基点、未来还有大幅降息的可能，我们认为，明年开发商资金面明显好转是可以期待的。会议还提出“按照法定程序取消城市房地产税”，我国目前城市房地产税只对外商投资企业征收，如按标准房价计税的话：年应纳税额=适用单位标准房价×应税面积× 1.2%;如按标准房租价计税的话：年应纳税额=适用单位标准房租价×应税面积×18%。此项税种取消，将大大减轻外商投资中国房地产的负担，在当前全球金融海啸的背景下，有利于国内房地产行业外商投资保持稳定。 后续利好将会渐进出台，未来政策扶持力度将持续超预期。我们认为，鉴于国内外严峻的经济形势以及08 年房地产行业景气加速回落至10 年新低， “松动”和“扶持”将是未来一至两年房地产行业政策面的主要基调，政策拐点已清晰可见，但经济发展规律、国情以及舆论导向都使得政府在出台房地产“救市”政策时较为审慎，利好不会一次出尽，我们判断未来将会不断补充完善并超出预期，而且相当多的利好将会由地方层面推出。 政策松动提升地产股估值，维持行业“推荐”评级。国务院常务会议专门就房地产市场的发展做出研究和部署，在最近几年是罕见的，表明中央希望房地产市场尽快复苏并更好发挥其对国民经济的支柱作用，如此高级别的会议不可能把政策定得太具体，但已经为我们指明了未来的方向——坚持住房市场化，促进行业健康发展。我们维持2009 年房地产投资策略的观点：建议超配地产股，重点配置地产龙头股，推荐品种——“保招万金”、云南城投、滨江集团、新城B 股、中国海外。 </TD></TR></TBODY></TABLE> |
