| <SPAN class=hangju id=zoom> 房地产业的衰退速度是决定中国宏观经济波动的最关键因素之一。目前大部分地区的房地产市场都出现了缩量价跌的局面，而房地产价格也已出现松动，房地产股票更是市场中的“跳水明星”。不近，据今日投资在线分析师强势行业排行榜显示，房地产行业排名近六个月以来开始呈现出持续攀升的态势，目前已从六个月前的第65位，升至目前的第44位。这显示，市场已经开始扭转了对房地产悲观的预期。从房地产行业的排名持续上升的驱动因素来看，刺激性的货币政策、财政政策和行业其他救市政策出台前后，都给地产股带来了显著的投资机会。同时我们对“当前分析师关注度最高的行业”进行统计发现，房地产行业也已连续两周位列分析师关注度排行榜的首位。房地产排名持续上升和分析师高度关注的主要原因是市场预期国家对于房地产政策扶持力度将持续加大并不断会超出预期。 救市政策促成楼市短期转暖 制造环节景气开始回升 国务院在11.10日在京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，总理部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三项提出促进房地产市场平稳健康发展，再次明确了房地产业的支柱产业地位，预示房地产业凭借其重要地位会在宏观经济下滑背景下得到更多政策的扶持。国金证券对房地产业的具体关联带动作用做了分析：1、与房地产业直接相关的行业有38个，在所有行业中房地产业对金融业的完全消耗系数是最高的，达到0.0957，即一单位房地产业产值的增长会带动金融业产值增长0.0957单位。2、与房地产开发相关的建筑业影响力系数为2.03，即一单位建筑业需求的增长可增加国民经济总需求2.03个单位，可以增加金属冶炼及压延加工业需求0.279单位，增加非金属矿物制品业需求0.134单位。3、07年房地产开发投资对GDP增长的贡献率是15.6%，即GDP增长部分中15.6%由房地产开发投资贡献;房地产开发投资拉动GDP增长1.86个百分点，最近三年对GDP增长的平均拉动为1.5个百分点。4、房地产开发投资的影响力为1.511，即房地产开发投资如果增减一单位，不但会通过其自身来影响GDP，还会通过增加或减少1.511单位其他行业产值来间接影响国民经济。由此可见房地产业在国民经济中举足轻重的地位。 从宏观数据来看，08年商品房销售额增速为11年来首次负增长，房地产行业有史以来最严重的困境。根据08年7、8月的平均销售量计算，各大重点城市消化现有库存的时间将为2年左右。因此，国泰君安表示，房地产行业作为经济增长的重要引擎，近期市场环境的恶化，已经引起相关部门的注意。尤其是近一段时间，关于房地产救市政策连续推出，近日出台的“金融30条”也从国务院层面提出拓宽房企融资渠道，足显中央政府对房地产企业资金困境的高度关注。昨日，在扩大内需的要求推动下，政府果然再度出手挽救楼市，其主要内容有：首次明确“改善型住房”概念;超两年二手房转让免营业税;要求地方出台“进一步”措施;优惠政策促开发商参建廉租房。 政府连续出台救市政策后，商品房的销售量也开始逐步回升。近日数据显示，12座城市总体成交量连续四周环比上升，较上上周(11.24-11.30)环比上升12.14%。12个城市中，有8个城市环比上升，其中深圳、福州和长沙创出新高。楼市成交量的逐渐上升，短期转暖，使中游制造环节的景气度也在逐渐上升。因此，房地产作为整个国民经济中产业链最长的行业，其繁荣与衰退，必然会影响建筑建材、金融物流、汽车家具以及包括一般消费在内的所有产业，从而影响各行各业上市公司的业绩和人们对市场的预期进而间接影响到股市的走势。 <SPAN class=hangju> 房市和股市相互影响 从数据看来，99年至05年为我国房地产的上升周期，在经过05-06年间的短暂减速后，房地产行业重新进入上升通道。房地产在上升阶段表现为阶梯状上升，99年至2000年底为房地产发展的初始阶段，市场对房价的上涨保持怀疑，观望较重，价格小幅度上升，成交量少，尽管市场的积极氛围逐渐形成，但对观望还是操作依然略显犹豫。2000年至02年为第二个阶段，开始形成市场的主流信心，繁荣市场形成，涨一段观望一段，依然是阶梯上升。02年至04年为第三个阶段，房地产全面上涨，投资者一拥而入，市场从此进入估值较高的期。下降周期也是同样呈现阶梯状下降，目前的调整阶段即将进入加速下跌的曲线，市场在等待标志性事件以形成进入加速下跌曲线的拐点。而标志性事件很可能是2007-2008年天价拿地的企业因为遭遇流动性危机而导致破产和出口企业遭遇寒冬等而导致的GDP减速。 不过，平安证券指出，股市房市的走势只会在短期内相互影响，从两者的变点有很大差异可以看出，决定两者均衡水平的因素并不完全相同。99年年初至06年年末的历次中国经济的启动，加速和紧缩均未影响上证指数的均衡水平，故而对房地产市场和股票市场的调控可以单独进行，房价股价一荣俱荣一损俱损的情况未必会出现。但需要注意的是，对当下流行的“救市”的说法着手点要切入得当：从发达国家看，房地产市场对宏观经济运行的反馈作用可能有限，但是在中国这样主要依靠投资带动的增长模式中，房地产市场的快速回落对于经济增长的抑制作用可能会十分显著，而要适应当前扩大内需的需要，不可能没有一个活跃的房地产市场。在当前中国的房价收入比已经较高的情况下，加大由各级政府支持的经济适用房、廉租房等的建设和供应，可能是房地产行业未来既适应居民收入水平、同时也能够发挥房地产市场对于宏观经济带动作用的重要发展途径。与此同时，面向市场化的商品房市场体系，可能则会面临较大的总量和结构上的调整。 对消费和就业的影响 中国的消费增速与投资增速有较强的滞后正相关性，这因为就业率和工资的变化有一定的刚性。固定资产投资(制造业)比房地产投资对就业更加相关，但是这种相关性略有滞后。而从结构上看，即便房屋价值下降了，但月还款额不会增加，家庭可用于消费的金额就不会受到直接影响。房地产价格的下降，将提高未买房人的消费倾向，但降低房地产投资者的财富效应。平安证券认为，消费会有所下降，但影响不大，影响就业的主要因素是制造业，以及股票市场的财富效应和居民收入的增加。 <SPAN class=hangju> |
