| <SPAN class=hangju id=zoom> 据今日投资对“当前分析师关注度最高的行业”进行统计发现，房地产行业已连续两周位列分析师关注度排行榜的首位。从统计的结果来看，房地产行业近两周持续受分析师高度关注主要原因有三点：1、房地产政策扶持力度持续加大并不断超出预期;2、持续的降息预期;3、房地产近期销售量的持续回升。 对于以上三点，国信证券认为，房地产未来政策扶持可能包括五个方面：一、推出购房退税政策及进一步松绑二套房贷;二、推出避免开发商通过大幅降价来“求生”的政策：包括让开发商资金链喘息的政策，如延长土地开发期限、降低土地增值税税率和预征率、取消预征所得税、减免市政配套费等;三，调整供应结构，明年限价房将难以再现，而经济适用房和廉租房供应量仍将视地方财力而定;四、放宽外国资本购买本国物业的限制;五、适度调整干预企业经营的调控政策，包括松绑“90/70”政策。这些政策在几个月内陆续推出，累积效应将逐步显现，而且11月27日大幅降息后，未来的降息空间仍然很大，09年中期利率可能降至5.5%左右，到时房贷实际利率可能在3.7%左右，购房人负担累计减轻21.7%，相当于房价下降了21%以上;再加上供给结构改善及开发商主动调价，房屋购买力将显著增强。从销售量来看，近日数据显示，12座城市总体成交量连续四周环比上升，较上上周(11.24-11.30)环比上升12.14%。12个城市中，有8个城市环比上升，其中深圳、福州和长沙创出新高。 市场开始扭转房地产业悲观预期 房地产行业在今日投资在线分析师强势行业排行榜中也呈现出持续上升的态势，目前已从六个月前的第65位，升至目前的第44位，这显示，市场也已经开始扭转了房地产悲观的预期。从房地产行业的排名持续上升的驱动因素来看，长城证券通过分析发现，刺激性的货币政策、财政政策和行业其他救市政策出台前后，都给地产股带来了显著的投资机会。但同时，影响地产股市场表现的最根本因素仍是其基本面，即房地产市场的景气状况。在政策刺激下，如果行业基本面见底回升，则地产股股价会出现真正意义上的反转;而如果随后行业基本面仍未出现好转，则地产股会在政策刺激反弹后，继续探底。 光大证券则表示，由于政策特别是利率优惠政策的刺激，将减少房价下跌幅度，并缩短市场调整期，根据测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。 业绩增速下降 龙头公司稳键 根据统计，2008年前三季度，房地产行业上市公司共实现营业收入1605亿元，同比增长24%，增速较上年同期42%的增长率有明显下降，但房地产上市公司净利润增速的下降在预料之中，天相投顾认为，原因主要有：首先，07年房地产市场火爆时丰厚的预售房款奠定了今年业绩的基础;其次，房地产行业上市公司08年的销售情况要好于全行业平均水平;最后，龙头公司的稳健增长起到了稳定器的作用。同时，他们认为，国家对于房地产行业的调控思路已经开始发生根本性的改变，从去年的防止过热转向促进稳定健康发展。在此基础上，地产股的投资机会将优于前期。从我们在线分析师的统计数据也显示，未来三年，房地产行业仍将保持30%左右的稳键增长速度(有分析师追踪的数据平均值)。 政策累积效应将在09年下半年显现 国信证券预计未来一年未来一年为保经济增长，还有54 -108个基点的降息空间，到2009年中基准利率可能降至5.5%左右的水平，考虑0.7倍的优惠利率，到时房贷实际利率可能在3.7%左右的水平，按平均贷款20年计算，贷款100万元，月供减少1630元，购房负担累计减轻21.66%(相对于2008年10月房贷优惠利率)，相当于房价下降了21%以上。其次，房地产供给结构也在改善，市场上小户型比例增长，据我们测算，目前深圳户均面积在100平米，其他城市户均面积也呈下降趋势，即使房价维持不变，单套房总价也在降低。第三，房地产开发商对未来预期也发生较大变化，看淡2009年楼市的发展商越来越多，所以，发展商近期对在售楼盘的调价幅度可观;有的采取暗将方式，同样的价格原来是毛坯房，现在是装修房，对购房人负担减轻实实在在。最后，针对房地产领域的松动政策还会有很多，如类似上海1998年曾经实行的购房退税政策已经在住建部研究范畴之中。所有这些措施将不断改变人们消费预期，明显降低购房人负担，所以，他们预计明年下半年房地产销量会得到明显改善。 投资建议 长期来看，行业增长动力将逐步发生改变，原有以城镇居民为主的住房消费模式将逐步发生转化，新农村改革将使得农民的收入、财富分配地位上升，住房消费能力增强，成为未来房地产行业需求增长的主要来源。短期来看，09年中期之前行业仍存在很大的风险，成交量大福回升概率不大，房价、地价都面临进一步下调的压力。原因是明年中期之前，开发商库存仍在上升，资金压力加大，预计09年中期开发商的累积经营性现金缺口将达到10000亿左右，行业需要通过进一步收缩开工、转让项目、延迟付款以及降价销售等多种方式回流现金;同时，经济下滑和对收入的悲观预期，将使消费行为进一步延迟，行业成交量很难出现大幅度回升。但是09年下半年，行业库存将逐步被消化，资金压力相对缓解，行业风险下降，投资机会逐步显现。因此09年上半年，申银万国维持行业中性评级，建议标准配置，推荐保利地产、张江高科和北京城建;下半年建议投资者逐步增加配置，推荐华侨城、万科、招商地产和金地集团。 |
