| <P style="TEXT-INDENT: 2em">拉尔夫·纳尔逊·艾略特以其独创的“波浪理论”而名噪全球。他通过揣摩股市行为，利用波浪的曲线变化来分析、预测股市走势的经典理论体系，为后来许多股市从业人员所膜拜。但如果仅仅将“波浪理论”局限在资本市场，必定会让许多经济与社会学者感到遗憾。 <P class=f9> 中国的楼市起起伏伏十几载，从计划经济时代的附属品到目前已经成为市场经济条件下国民经济的支柱产业，它将何去何从正为许多人关注。或许，艾略特和他的“波浪理论”能给予我们一定的猜想。在此，本人也作一个大胆的猜想。 <P class=f9> 在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，八十年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市，成为了日后中国楼市蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火。福利分房的背景下，房地产投资市场还显得相当狭小，但产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，酿成了1989年以海南房地产泡沫破裂为标志的“严冬”。 <P class=f9> 根据“波浪理论”的部分定义，一个完整的推进波浪由3个小型推进波和2个小型调整（或回落）波组成。 <P class=f9> 回顾历史，从1989-2003年间，我国楼市第一个小型推进波为1989-1993年（历时5年）。海南房地产泡沫破裂形成低谷之后的5年间，中国房地产无论是在投资和消费领域都有了不同程度的起色。房地产市场也开始不仅仅局限在南方，上海等长三角城市的房地产业随着经济的发展也迎头赶上。 <P class=f9> 在房地产得到5年较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速的提升，但其中的有效供给量并没有相应增加，在消费领域，实际销售面积始终平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了1997年、1998年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但苏醒过来的“市场为导向”作用超过了行业本身的复苏作用，它为今后楼市的快速启动积蓄了足够的能量。 <P class=f9> 1998-2004年上半年为第二个小型推进波阶段。在1998年之后的数年间，我们欣喜地看到：在长达5年的积累后，中国楼市的惊人能量开始第一次得到迸发。它的最主要特征就表现在全国市场开始逐步形成、供需始终两旺，而局部热点区域房价飙升，已处高位发展。 <P class=f9> 作为“波浪理论”的延伸，早在13世纪就被发现的“斐波南希数列”成为了“波浪理论”的有效补充。它被表达为1、2、3、5、8、13、21、34······这一组神奇的数字序列，一个完整的循环波浪可以划分为8、34或144。那么我们以此推敲，以1989年为起点，经过34年的完整循环，到2023年将会是一个房地产完整波浪走势。基于未来几年的情况与以上猜想的判断，2010年可能会是该波浪的最高峰（2010-1989=21）。 <P class=f9> 我们可将2004-2006年界定为第2个小型调整期，2006-2010年为第3个小型推进期，直至2010年最高点。之所以将2004-2006年划为调整期，主要是因为国家对行业调控政策将在这一时期集中显现效果。一般来说，经济政策的调整将会在8-14个月之后对被调整对象产生较大的影响。土地政策调整、金融系统收缩、房地产开发项目资本金提高等等政策效果都将在未来两年内显现威力。 <P class=f9> 2006-2010年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段。广袤的中小城市的房地产市场也将会在启动后进入快速发展时期。中国有大量的人口居住在中小城市。这些中小城市的房产开发将成为整个楼市的主旋律。而在这5年间，还将会有包括北京奥运会等一系列重大活动的出现，“奥运效应”的惯性将在它举办之后的两年中继续得以体现。 <P class=f9> 在经过2010年这一轮中国房地产发展的最高峰之后，有一个相对于前21年大推进波的大调整波（或回落波）。这一大调整波将会有3个次级波段构成，分别为2个小型调整波和1个小型推进波。经过这一长达13年的调整期，在2023年中国房地产也将会处于另一历史的低谷。 |
