城镇化利益方：120家A股公司城镇化算术题 这是放眼未来十年的趋势。 这不是一蹴而就的投机。 在上期探讨了城镇化未来十年的基础相关者之后，本期我们将深入透视房地产公司在城镇化进程里面的角力。 城镇化已经进行了20年，是粗放发展的阶段。 从50%过渡到60%的城镇化率过程中，房地产在一线城市的高速发展成为历史，23个都市圈最终形成靠的是产业支撑。 二三线城市的房地产市场，似香又险。 美国和日本的经验 在国家城镇化过程中，房地产行业的发展总是免不了借鉴他国的经验。 美国的城镇化始于1920年代，与中国不一样的是，在美国城镇化过程中，往城镇迁移基本是中上层人士。而中国是绝大多数是农转非人口。 美国城镇化源自于市场需求。基础设施老化，公共交通和教育系统不堪重负，外来人口和贫困市民大量增加，城市环境和社会治安恶化等问题，构成了中心城市对人口增长和产业发展的离心力。另一方面，郊区良好的环境、低廉的土地成本和税收以及巨大的开发潜力等因素对人口增长和产业发展有着很大的拉力。 这种中高收入者的迁移，也使美国城镇在发展初期就有了良好的消费市场，使城镇的商业配套设施也迅速发展起来。这让美国城镇的房地产业迅速成熟，也让美国大都市和城镇的生活水平取得了平衡的发展。 然而美国小镇在新世纪后不断面临挑战。从1950年到2000年，美国城市用地从22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相当于1950年城市用地的3倍，快于全国人口和城市人口的增长。 城市的过分蔓延加大了城市的基础设施的配套成本，甚至使配套设施没有跟上商品房的发展规模。房地产开发商的不断逐利也导致商品房供大于求。另外，由于很多小镇没有很强的产业支撑，导致一方面没有办法进一步吸引人才、吸引居民，小镇市场规模停滞；另一方面，也导致城镇相当依赖大城市，在2007金融海啸之后，这些小镇因为大城市的衰退直接承受了很大的打击。 与美国不同，政策比内需，在日本的早期城镇化上，起了更加主导的作用。 1955年到60年代中期，日本在大都市大力开展工业化，在这个过程中日本全国城市土地价格大幅上涨，日本大都市的上涨幅度更为突出，且明显呈现出工业用地价格上涨幅度最高、住宅用地次之、商业用地再次的态势。 在高速增长阶段，政府倾向于将资源投入到对国民经济再生产至关重要的重化学工业领域，重视积累而轻视消费。 表现在实际操作中就是金融政策向工业倾斜，通过银行尽可能多地吸纳民间储蓄以支持工业投资。 1970年全国地价较1966年上涨了72%，全国住宅地价上涨了95%，工业用地上涨了54%，而大都市住宅地价、大都市工业地价分别上涨70%和44%。 住宅用地价格涨幅高于工业用地，说明当时拉动房地产的主要动力为商品房。全国地价的上涨幅度比大都市地价上涨幅度要高，说明当时的投资、投机主要针对大都市以外的土地。 然而，日本走了一条大城市主导型的城市化道路。以现在的东京为例，东京都市圈内政治、经济、商业、金融和媒体机构大量集中，大公司总部基地都云集于此。资产超过10亿日元的公司中有51%将总部放在东京，日本超过31%的GNP由东京都市圈贡献。80年代至今，日本出现再城市化，造就今天日本大都市超高密度的人口、小城镇人口零丁的分布态势。 中国新型城镇化路径 而从目前中国城镇化的趋势来看，都不能完全复制美国或日本的路径。美国和日本在城镇化进程的后期都经过金融危机引发了房地产泡沫的崩溃。 当下中国提的新型城镇化是降速提质，是城乡一体化和农民工属地市民化的阶段。 先来看自李克强发表了“城镇化是扩大内需的最大潜力”之后的一些政策变动。 城镇化改革的核心领域——土地流转政策。2012年11月28日，在温家宝主持召开的国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案删除征地补偿30倍上限条款；补偿金不落实不得征地，但未进行表决，从趋势来看征地补偿金额提高、征地范围减少将是趋势。 大型房地产公司在向二三线城市扩张的途中，拿地成本将随时间推移而上升。住建部城乡建设工作会议提及2013年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。 在如成都这样的二线城市，被誉为北上广深之后的中国第五城。全国性的一线地产商全体进驻。而在成都地区推进城乡一体化的过程中，土地被征用的农民得到人均至少35平方米以上的房屋赔偿，大多数家庭得到了两套以上的房屋。而这些房屋的建造多数由当地的房地产商进行开发，且非上市公司占绝大多数。这一类在城镇化过程中的居民并没有住房购买需求。 他们的需求更多释放到医疗、教育、交通等方面。如上图所示，我国目前正在形成的23个城市圈。在房地产投资性购买政策打压下，把握刚性需求才是房地产商的最终出路。 以目前市场主流观点的预测，以2011年统计的51.3%的城镇化率为出发点，每年一个百分点的增长速度，到2020年可达到60%的城镇化率。 介于日本大城市圈和美国小城镇之间，中国的新型城镇化是农村人口劳动力的释放，是农村工业的集约化。 随着二线城市和部分地级市的扩张，500万以上人口城市的规模将迅速增加，另外有相当多的地级市规模可以越过100万的门槛，未来中国城市人口的分布将更加接近日本、美国、加拿大等国现在的状况，即特大城市人口占比稳定，大型城市占比多，中小型城市占比少，但同时在都市圈周围拥有大量小城镇。 4亿城镇升增人口红利 在这个集约的过程中，又有多少的房地产需求？ 以第六次人口普查的人口结构来看，城镇户籍人口4.6亿，城镇流动人口2.8亿，3.4亿农转非人口，3亿务农的农业户口，0.3亿在本地乡村打工的农民工。 由这个构成可以看到在未来10年的结构转换趋势。 2.8亿城镇流动人口成为未来由农村人口变成城镇化居民的主力，而统计意义上的农村人口中潜在1.2亿继续转移至城镇。 以2020年60%的城镇化率来计算，到时候我国将有8亿城镇化人口，以目前的水平来看，还将有近4亿人口将在这个过程中实现真正的城镇化。包括户籍改革、住房供给以及其他公共服务的提供。 而住房方面，虽然潜在4亿人口将在未来10年逐步变成城镇居民，这之中又有多少有购房需求？ 中金公司分析认为，中长期的住宅市场住宅总量基本足够，但是好地段缺好房子，机会总是结构性。估计城镇存量住宅200亿平米，全国超过420亿平米，三线城市辖区已实现户均一套房。未来的需求结构中，刚性需求6-7亿平米，改善型的弹性需求2.5~3亿平米。但1995年后出生人口快速减少40%，抚养比已经达到最低值，不支持房价长期上涨。 结合住建部、国家统计局和中金公司的统计，截至2010年，我国城镇的存量住宅200亿平方米，乡村住宅210亿平方米以上，全国住宅总量超过420亿平方米，人均住宅面积超过32平方米。 加上2011年和2012年的商品房、保障房和农村自建房，目前我国的存量住宅面积超过430亿平方米。但因为人口分布与住房资源分布的不均以及改善性需求的存在，使得在未来城镇化的过程中，一线城市和二三线城市的住房需求仍将保持。 全国房地产公司各出招数 剔除ST类、房地产中介类，以证监会行业划分的A股房地产公司目前有120家，分布在我国44个城市。其中上海18家、北京16家、深圳14家，而广州由于以广州五虎为代表的房地产赴香港上市，A股只剩4家公司。 限购、保障房建设、政府主导的城镇化推进是目前影响房地产行业的重要政策因子。“经过20年的高速城镇化粗放发展过程，精细化、结构化的投资才能在接下来的市场中生存”，一名券商房地产行业分析师表示。 无论是逐步推进到二三线城市进行开发，还是立足本土争取与政府资源结合获取拿地优势，都是房地产公司与市场的博弈。 一家之前从事土地一级开发的上市公司高管对记者说，“我们已经逐步退出与政府的一级开发业务了，主要原因是项目条件不好，不透明的东西太多。”该名高管直言，政府项目经常调规划，往项目里面塞成本，“比如增加安居房面积，加个立交桥什么的。还不给你地钱，找省委书记做工作都很困难，风险很高。” 据其分析，2007年房地产泡沫的时候，一级开发利润率最高，“比方说1200万一亩的地，出让金30%，再扣除200万的成本，就有约700万的利润，我们与政府对半分。从这个角度来说，那些有国资背景的一级开发的上市公司，才能对这项业务的未来有信心。” 于是你知道，在筛选进行土地一级开发市场的房地产公司的时候，什么才是他们最重要的筹码。 而对于像万科(000002.SZ)这样的平稳推进的公司，土地储备充足，广撒网布局的公司是相对安全的标的。 $$ $城镇化利益方：9个一线地产商向下围猎土地储备大增8%，招商凶恒大猛 多数房企更多是为了拿到二级土地开发的权利，进入一级开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大 以招保万金为龙头的全国9大一线地产公司得土地储备结构在发生着悄然变化。 根据统计，这9大公司在2009年到2012年间，在三四线城市的土地储备平均提升了8%。 这背后，是城镇化达到50%以后的后城镇化时代。 一线房地产公司更是积极将资本的触角伸到了二三线甚至四线城市，不少公司不仅涉及二级土地开发，也开始涉入一级土地开发，所谓“一二级土地开发联动”模式。 正如新时代证券分析师裴明华认为，目前能拿到地的企业多数是与地方政府关系比较密切的企业。 尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前下手，储备土地，在二级开发时就具有比较大的优势，所以不少二级开发商会采取一二级联动模式。 多数房企更多是为了拿到二级土地开发的权利，因为进入一级开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大。 眼下地方政府目前资金紧张，大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了背景资金均雄厚的房企如招商地产(000024.SZ)、保利地产(600048.SZ)等一次进入土地一级市场的良机。 对于二级土地开发的房企，值得关注的是其土地储备、拿地节奏和销售情况。万科去年拿地76宗步伐加快 据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。 目前低于城镇化率50%包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥等。从另外一个角度说。城镇化率低代表城市的可发展空间更大。 凭助雄厚的资金基础，城镇化的推进使得一线房企不断扩张“领土”，把土地储备从一二线城市纷纷转向二三线城市。 推动城镇化的政策也在很大程度上助推了房企的圈地行为。 如吉林省住建厅完成了全省47个县级以上城市新一轮(规划期至2030年)城市总体规划修编工作，规划确定了2020年全省各县市中心城区规划建设用地总量为1995.75平方公里，新增城市建设用地730.54平方公里，满足了未来10年城镇化推进过程中，农村人口向城镇转移的建设用地供应。 再如福建省2013年全面完成设区的市城市总体规划修编，规划支持中心城市将周边联系密切的市、县和乡镇纳入规划统一实施，有序拓展城市空间，实现城市建成区面积增长与人口增长相匹配。 按照当下作为中央政策主轴的新型城镇化建设的思路，以昆明、福州、合肥、石家庄等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市展现出了巨大的发展潜力。 面对主流三线城市这片“蓝海”，不少开发企业已经开始行动了起来：截至2012年底，恒大地产(03333.HK)已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的120多个城市，而这其中大部分位于三线城市。 以民生地产定位的恒大地产，从成立之初便瞄准中小城市，去年销售额近千亿，其中二、三线城市项目贡献超过九成。 从2011年拿地情况来看，万科地产(000002.SZ)大力挺进二三线城市，招商地产跑马二三线甚至四线城市。 万科于2012年4月首次在唐山拿地，四个月内在全国至少新增项目18个，大部分都集中在二、三线市场。 之后万科新增的土地项目至少有23个，这些新增的项目也大多位于二、三线城市。 从2012年拿地数据来看，公司全年共拿地76宗，其中超过80%为下半年所拿，该比重体现出公司下半年后对土地市场判断的转向，全年累计新增建面1871万平米，比2011年略少20万平米，为最近三年最低值。 从新增项目分布来看，该公司布局二三线城市速度明显加快，全年一线、二线、三线城市分别新增权益建面164.5万平米、935.0万平米、370.9万平米，同比分别下降17.7%和增长27.3%及28.4%。 新增进入城市三个(南充、徐州、营口)，均为三、四线城市，合计拿地建面109.7万平米，权益比重76.9%。 而据国泰君安研报统计，截至2012年11月底，招商地产共计耗资157亿元获得土地储备427万平方米(建筑面积)。拿地规模超过2010年和2011年的总和，创下招商地产有史以来的新高。 2011年和2010年招商地产新增土地建筑面积分别为232万平方米、87万平方米。 相对于上述几家公司的积极外围扩张，金地集团(600383.SH)的领土范围还是坚守在一二线城市。据统计，金地集团2012年共获取土地储备316万平(包括星狮地产资产)，其中一二线城市占比95%，一线城市占比超过40%。 金地集团2012年上半年在土地市场上最为谨慎，公司上半年并未获取新的土地储备。 直到去年8月23日，公司公告称，通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目，该项目规划净用地面积6.14万平方米，规划容积率为3，土地用途为居住商业，项目的土地成本为2.5亿元。 招商新年双响炮5亿买地 中银国际证券房地产行业分析师赵强认为，万科、保利销售规模已突破千亿，处于稳步扩张阶段，招商地产由于加快了资产周转，货以轮动，且由于基数效应，2013年销售金额依然保持30%以上增速，金地集团由于户型和产品定位问题，增速较小，但公司目前正逐步改善公司的产品类型，目前股价已充分反映市场悲观预期，与其他三大公司对比，估值水平最低。 上述分析师还指出，2012年万科加快了拿地节奏，2013年可售货值为2400亿元。 保利可售货值为1800亿元，低于预期水平。招商地产预计今年可售货值为700亿元，金地为600亿元。 按照60%的去化率而言，预计今年万科实现销售1500亿，保利1200亿，招商地产400亿元，金地集团380亿左右。 2013年招商地产延续了2012年凶猛的拿地势头。 1月7日，招商地产发布公告称，公司之全资子公司天津招胜房地产有限公司与大连昊宇投资有限公司通过挂牌出让方式，联合竞得大连市高新区两幅地块的国有建设用地使用权，地块成交总价为人民币4.98亿元。 而1月9日，招商地产再次公告，控股子公司云南招商城投房地产有限公司通过挂牌出让方式，竞得昆明市官渡区两幅地块，地块成交总价为人民币4.98亿元。 招商地产在2012年三季度加快拿地节奏，报告期内在哈尔滨、深圳、上海、苏州、常州等地通过招拍挂及股权收购方式共获得土地项目资源64万平米，新增权益建面约159万平米，是二季度整体拿地的1.6倍。合计拿地款达57.13亿。 项目选择上看，公司仍然以一二线城市为主，三四线城市核心地段为辅的战略。 2012年万科加快了拿地节奏，截至目前，新购得建面1029万方，土地购置费用接近300亿元。 2012年，保利实现新开工计划1500万方，实际可能低于这个数字，2012年预计保利销售会超过1000亿元，年末货值300亿元，2013年新推1200亿-1600亿货值，累计可售货值为1500亿-1900亿之间，低于万科的2400亿元。中银国际证券表示，预计保利2013年实现销售1200亿元左右，目前负债率接近70%，净负债率在90%左右，高于万科的负债水平，但保利地产身为央企，相比万科，具有明显的拿地优势。 国泰君安房地产行业分析师也认为，保利地产军队企业文化和地产央企背景，是保利核心竞争力来源。 良好的政府关系能提升其获取优质土地资源的能力，而雷厉风行的军事管理作风能够保证对市场反应快速高效。 在四大一线房企中，保利ROE数值在近几年一直领先于其他三强，资金回转速度和效率较快也说明企业的运营模式和管理理念较为合理。其毛利率在这几年也一直维持在35%以上，和万科差距不大。 据中投证券研报统计，2012年保利也跟上拿地潮流，截至目前，新购得建面1133万方，比万科增加10%，土地购置费用接近37亿元。 2012年12月保利地产新增权益土地款74亿元，规模仅次于10月份，平均楼面地价3160元/平米。该公司去年10月加大拿地力度，共获得9幅地块，增加土地储备136.6万方，计容面积415.4万方，总地价152.5亿元。 恒大三成城市布局最广 事实上，早在“城镇化”定调之前，大房企已得风气之先而在全国二三线城市布局落子。 恒大地产去年拿地动静不大，但早在2004年，其已谋划全面进军二线城市，之后开始大规模进入三线城市，目前是国内三线城市布局最广的房企。 去年销售额923亿元，超98%得益于非一线城市，其中绝大部分得益于三线城市项目，是城镇化政策的最大受益者。 2012年1-11月份，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.40%，1-11月份全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%。 各大城市整体来看，11月份的成交量，同比全部增长，涨幅最低的无锡同比增长28.79%。从环比来看，除厦门环比下降2.53%之外，其余城市全部增长。 整体来看，三线城市成交套数合计环比增长34.38%，二线城市环比增长13.17%，一线城市环比增长37.24%。同比涨幅分别为125.31%、73.74%和84.01%。出现了明显的翘尾行情。 申银万国分析师认为，从房地产市场的发展规律来看，二、三线城市楼市无泡沫；同时，尽管不知道未来产业转移的具体路线，但是产业向二、三线城市转移的方向是明确的，二、三线城市人口必将增加。 中国指数研究院日前发布的最新报告显示，截至2013年1月4日，在监测的重点企业中，有万科、保利、绿地、中国海外发展等53家企业2012年销售额突破百亿，百亿房企阵营再度扩容。 另外，千亿企业则由2011年的1家增加至3家，分别由万科、保利、绿地夺得。 1月7日，万科发布公告称，2012年12月份该公司实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元。2012年1~12月份，该公司累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，再度蝉联销售榜头名位置。 保利地产在坚持以中小户型普通住宅为主的产品定位前提下，准确把握市场节奏，进一步加大推盘力度，全年销售额达到1020亿元。 |
