| 据今日投资在线分析师对券商研究所出的09年下半年投资策略进行统计发现，28家券商研究所总共建议超配22大行业，其中，近八成的券商研究所认为银行业将成为09年表现最好的行业之一。其它最被看好的行业依次是房地产、证券、保险、医药、煤炭、食品饮料、零售、有色金属、石油石化等。目前房地产市场的销量处于历史最好水平，高企的库存压力也得到一定的缓解，政策环境也远远优于07年，而且流动性充裕的现状将持续，通胀预期强烈，众多利好的因素成为券商研究所下半年看好房地产行业的原因所在。 今日投资在线分析师统计数据显示，房地产行业近六个月以来的排名大幅攀升，目前已升至第4位，较一个月前上升9位，较六个月前飙升42位。房价的反弹、市场流动性的过剩以及股市财富的效应均是推升房地产排名飙升的主要原因。应该说，本轮地产市场反弹的力度超过了市场预期，虽然反弹的房价已成销售的抑制因素之一，但由于信贷政策的放松，按揭成本大幅下降。在同等房价情况下，在当前利率及7折房贷优惠利率下，按揭利息支出最高下降了24.25%。因此，国泰君安认为，货币不紧，房价难跌，地产股行情不断。货币政策松紧程度将直接决定房价上涨速度和地产股收益空间。可能导致货币政策紧缩的是经济复苏确立并走向景气、通胀恶化和房价泡沫进入半理性半狂热状态。目前行业处于房价上涨的理性的第一阶段，房价泡沫化过程将经历半理性半狂热、狂热三个阶段。 通过对当前最牛分析师研究的行业进行统计分析，前二十名中，研究房地产类股票的分析师也表现最优，有9名分析师上榜，较二周前增加3名。在08年底市场对房地产年报悲观预期过度反应，导致地产股走势疲软之时，中信证券分析师王德勇、段海瑞等，在去年底12月23日共同发表的题为《房地产行业：降息一小步销量一大步》的研究报告中，明确指出，宽松的货币政策已经给当时的房地产销售带来了一丝暖意，并建议提前逢低布局。东方证券分析师薛和斌也在09年初发表的《09年度房地产行业投资策略》中指出，尽管房地产行业仍处于调整期，房价还面临着较大的下调压力，但是行业政策拐点已经出现。事实证明，在最牛分析师中排名居前的部分优秀的房地产业分析师以其前瞻性的专业眼光，提前预期了房地产业的回暖。 从市场表现看，最近一个月房地产板块指数涨幅高出沪深300指数8个百分点。而最近六个月的房地产板块指数的涨幅超出沪深300的涨幅接近一倍。房地产板块显著跑赢大盘主要原因是：(1)4月之前，行业跑赢大盘的动力主要来自于成交量的不断超预期。全国主要城市，特别是一线城市成交量大幅反弹，深圳、北京等地成交量同比增速超过了100%，上海等地成交量同比增速也超过了50%。成交量大幅超预期使得房地产板块在3月超额收益明显。(2)4月之后，量的持续回升，导致部分区域价格逐步上涨，由此带动板块的继续大幅上扬。根据统计数据显示，自年初以来，包括深圳、北京、广州等地销售均价自年初以来回升约20%左右，08年价格下跌幅度较小的上海销售均价回升幅度也超过10%。尽管上半年，部分城市房价已经有10%-20%的涨幅，多数分析师认为下半年房价仍有上涨空间。其中，申银万国仍然判断全国主要一二线城市房价继续回升的概率较大，且有望超越07年高点。上半年，自住需求的启动和释放，是房地产成交量大幅反弹的主要原因;而下半年，投资需求的逐步入市，将成为继续推升房价的主要力量。 从市场估值来看，目前房地产的估值远低于07年的水平。从市盈率角度看，目前房地产行业的平均市盈率为32.26倍(按2009年盈利预测计算，下同)，而07年房地产行业的平均市盈率达到85.5倍;从市净率角度看，目前房地产行业的平均市净率为4.3倍，而07年的平均市净率为8.1倍。从房地产估值与A股市场估值的比较来看，先看市盈率溢价水平，现在房地产平均市盈率较A股平均估值的溢价仅为16%，而07年房地产行业较A股市场的市盈率平均溢价为69%，且有两月溢价达到创记录的100%。再看市净率溢价水平，现在房地产平均市净率较A股平均估值的溢价为28%，而07年房地产行业较A股市场的市净率平均溢价为32%，且有两月溢价达到创记录的60%。通过对估值的分析来看，房地产业目前的估值远低于07年的历史最高水平。 从盈利增长来看，房价和销量是影响房地产行业盈利的主要因素。国信证券表示，过去一年新开工不足，房地产供给偏紧，而房地产消费又非常亢奋，下半年房价将有较明显的上涨。库存正被迅速消化，按现在速度北京只够6个月销售，深圳4.7个月，上海不到2个月。按正常增长速度匡算，由于08年二季度新开工减少而导致今年下半年供给减少2.62亿平米，而且新开工恢复至正常水平还至少需要一个季度，这将严重影响09下半年及10年房地产供给，给价格快速上涨埋下隐患。下半年房价仍将报复性上涨。另外，多数城市前5个月累计销量已达08年全年水平的70%-90%，09年销量超过08年已成定局。随着楼市步入复苏，未来两年，行业收入有望进入新一轮的增长。因此，09年地产股业绩有望超预期，估值仍有较大提升空间房价上涨将大幅修复房企毛利率，使地产公司盈利大幅增长。预计明年主要地产公司业绩将大大超过市场预期。 投资策略：选择房地产股票的思路 近期一些发达国家的经济数据出现好转，经济企稳复苏的迹象进一步显现，与此同时，美国数量型宽松货币政策导致美元持续走弱。受主要经济体经济数据好转和美元持续走弱双重影响，通胀预期开始升温。国际原油、有色金属等大宗商品价格大幅上涨。在通胀环境下，房地产行业也将迎来向好机会。房地产具有投资型资产属性，逐渐升温的通胀预期以及宽信贷低利率营造的金融环境，将释放出更多的投资性需求。投资性需求的释放将对冲刚性需求的下降，地产股尤其是地产储备量大的品种有望迎来向好机会。实际上，5月份重点城市成交量除北京小幅回落外，其余均继续回升。从深圳实地调研的情况来看，去库存化的节奏比市场预想要快，市场需求正由刚性需求为主，转型成以投资需求为主，从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散。 东兴证券认为应以三方面去寻找投资机会： 在东部沿海和一线城市销售项目多的公司中去寻找黑马 现在市场的销售价格已启稳，加上土地购置开始活跃，市场在向好的方向发展。下半年房地产上市公司仍可作为投资的对象。主要投资于在东部沿海城市和一线城市有较多可销售面积的公司，尤其可以关注受益于海西经济的公司。建议重点关注建发股份、保利地产、厦门国贸、招商地产、滨江集团、金地集团和中华企业等。 拥有大量低成本土地的上市公司 我们认为房地产市场的恢复，一方面需要购房者在信心回暖后参与到购房之中;另一方面更需要房地产开发企业的信心回暖并参与到新建房屋之中。继购房出现热销表示购房者信心在恢复后，5月份少数城市土地购置面积开始增长表示房地产开发企业的信心在恢复，而且房地产开发企业信心的恢复将促进新项目的开发。随着土地市场的活跃，进行土地一级开发和拥有大量低成本土地资源企业的收益将会得到较好增长，这些上市公司主要有中天城投、云南城投和北京城建等。 拥有稳定出租业务的上市公司 商业地产和工业地产拥有大量可出租的商业写字楼和工业厂房或者研发楼等，这些房地产资产仍具有较好的有效使用性和稳定租金收入。下半年仍建议选择商业和工业园区类公司作为投资主要品种。从2009年一季度的房地产上市公司财务数据上看，园区类公司的每股收益与房地产上市公司平均水平持平，一季度每股收益均为0.03元/股。但净利润的同比率远好于房地产上市公司平均水平。园区开发类的净利润为3.37亿元，同比2008年的3.01亿元增长了11.90%;而房地产上市公司的总净利润为42.58亿元，同比2008年的54.12亿元减少了20.38%。我们认为主业于商业开发和工业园区开发的上市公司价值将显现，投资相对来说具有较好的抗风险性。下半年首选商业地产和工业园区地产中的强势企业以求安全，这类公司的代表如金融街、中国国贸和张江高科等。 |
