| <SPAN class=hangju id=zoom> 近期《土地储备管理办法》的出台充分显示我国的土地供应正式迈入“储备管理时代”。由于政策对土地二级市场调控意图明显，业内开始将视线转向利润可观的土地一级市场，开发商争食土地一级开发这块大蛋糕的趋势愈发明显。绵世股份正是因为抢占了这个先机得到了资本市场的认同，未来A股市场土地一级开发题材必将成为炙手可热的题材。 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级开发过程较二级开发简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。 不过，钱虽赚得稳当，还得先判断我国一级土地开发业务是否具有可持续性，目前看来这个答案还是肯定的。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。资料显示,我国城市化进程明显加快，1978年到2006年的28年间，城市人口比例从最初的17.92％提升到43.9％。改革开放较早的上海、广州等地区全权委托实力雄厚的公司去做土地一级开发的模式，也带来了示范效应。1992年以前，上海、广州等城市的土地一级市场的开发主角是地方政府，由于资金压力大，所以土地一级市场发展缓慢；1992年以后，上海、广州等城市迎来第二次发展机遇，地方政府开始从土地一级市场中脱离出来，全权委托实力雄厚的公司介入土地一级市场，地方政府同时也有更多的财政收入，促使了城市经济的快速发展。现在二三线城市也采取了相同模式，这无疑为具备实力和经验的公司带来了新的机遇。 鉴于上述分析，自绵世股份之后，将有越来越多的上市公司介入土地一级开发的行列，并使土地一级开发成为A股市场炙手可热的题材。具体操作中建议投资者重点关注：长春经开（600215），公司在股改购买重大资产后土地储备曾一度达到613万平方米，在长春市房地产市场快速发展商品住宅需求旺盛的背景下，土地价值在未来几年内将会出现一定的增值。公司早前拟对三块土地255万平方米土地进行一、二级开发，为其未来6年的主要利润来源。另外，公司投资参股北京亚泰胜达保险经纪公司，占14%的股权，保险行业是一个朝阳行业，未来发展空间广阔，公司有望获得丰厚的投资回报。投资者可予以重点关注！ |
