买房，“等”的风险最高
当财政司长曾俊华于今年2月的2012/13预算案中提到“预计2012-13年度土地供应可提供约30,000个私人住宅单位。”市民也充满了憧憬，认为只要多等几年就可以凭增加供应解决楼市问题。笔者一直认为这看法太一厢情愿，因为市场是互动的，各持份者皆会调节部署去保障自己最大利益，而近期显示的数据更证明市民“等”的风险才是最大的。日前政府公布了明年一至三月的卖地安排，推出六幅住宅地皮招标，可建三千伙，属今个财政年度供应量最多的一季，据各传媒报导较过去两季各1700多个单位急增。实际情况却是，确实推出的供应只有万五伙住宅的土地，还要算上另一土地供应库——铁路上盖项目，再加上私人发展重建或换地项目顺利推出才能达标，如果出现流标及发展商配合得不顺利等情况，就未必能达到前特首曾荫权承诺“平均每年提供可建约2万个私人住宅单位的土地供应”的目标。
若以今年二月政府财政司长曾俊华于预算案中提到的全年可提供约3万个私宅计算，现只肯定达标50%左右，距离平均每年2万伙的供应目标则可能只达75%，这显示政府收地遇到很大困难！
以梁振英的坚韧及有为，但在提供土地供应上仍如此不顺利，如过去两季只提供各1700多个单位，政府收地确是举步维艰，其原因主要是与发展商处于磨合期及很多市民也不支持在自己的小区兴建新地盘！市民的意愿我们尊重，暂且不谈，但梁政府有勇气在地产霸权下重新将香港格式化却是事实：发展商在新界东北的地可能被征收回；增收买家印花税，因其包括针对有限公司的关系，也有可能对财团暗中收楼“落钉”变相做成了限制；市建局极大机会将在更公平竞争环境下成为市区重建的主导；而勾地政策也被质疑，而规管楼花也令发展商不安，其中推行实用面积实际是取缔了“发水”的陋习。
发展商在众多冲击下难免会不安、抗拒，最起码需要重新部署，需要有一段磨合期，期内供应不可能顺利大增，这是客观现实。恐怕未来发展商和政府仍有一番“龙争虎斗”！
另外，今次推出的六块土地，其中有五幅土地的滚存期最长竟达五年。即是说，地皮可以最迟五年后才出售，增加供应谈何容易！对买家来说，“等”风险最高，“不等”量力而为，现在入市风险最低了。
更重要的是，不少人以为单纯增加土地可解决需求，是过分天真及表面的看法。在经济学上，每一部分也有多个角色，提供地皮可增加土地供应，同时也增加了建筑材料及人力资源的需求，过多的新地盘开工反而成为楼价因建筑成本进一步扯高而再向上升的原因。
最近有大型发展商接受外电访问时表示，由于近年内地正进行多项地产项目，与本港发展竞争工人及物料，令本港地产发展商每年建筑成本增幅达双位数，这正显示了愈多地盘兴建，也一样令建筑成本上升，近期香港扎铁及模板工人的工资大升也是这现象。
如果我们以政府刚公布的明年卖地表中的屯门虎地地皮来做预算，政府预算地皮卖$3,500-4,500一呎，就当$4,000成交，如用访问中提及的建筑成本$3,500去计算，发展地皮到起好楼前后需要三年，假设建筑成本每年只上升10%，即建筑成本第一年$3,500，第二年$3,850，第三年$4,235，三年平均成本是$3,862，即是说发展商发展以上地盘成本最少是平均建筑成本$3,862加上地价$4,000。
发展商就算不赚钱、蚀利息也要$7,862一呎，再加10%利润是$8,648一呎，如加20%利润是$9,434一呎，如加30%利润是$10,221一呎。
以上预算未计息口及其他成本，当然，笔者的计算自问粗疏，只是，最近本来是置安心的“绿悠雅苑”也需要$9,300一呎(以实用面积包括地价计算)，拍卖地及房协卖楼其实也是政府主力参与的，足以表示政府看到的实际市场了。
提供大量的土地供应只可解决到供应断层的问题，只此而已，前朝政府的房策错失，已是不可补救的错误，梁班子何必“硬食”？何不和市民说清楚？
我认为要解决资产上升，只有将房产证化可行。
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