| 核心观点： 央行、银保监会宣布符合条件的城市可不设首套利率下限。9 月29 日，央行、银保监会发布通知，计划在2022 年底之前，放宽对22 年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。二套房维持当前规定。当前执行的标准为5 月15 日首套房贷款利率为5 年期LPR-20bp，二套房贷款利率为LPR+60bp，根据最新LPR 基准利率（4.3%），执行下限分别为4.1%和4.9%。截止至9 月份全国100 城市在执行利率口径为首套4.15%，二套4.91%，本次政策将极大的放开房价下跌城市的利率空间。 本次政策最大影响全国约50%的市场。根据政策要求，本次利率调节针对价格同环比连续3 个月下跌的城市，按照统计局70 城市口径计算，有23 个城市满足要求，70 大中城市商品房销售金额10 万亿，满足要求市场为2 万亿。70 大中城市以外市场规模约为7 万亿，多为三四线城市，因此本次政策最大影响全国约50%的市场。此外，根据中国房协二手房价数据，除70 大中城市之外的市场中，约有一半城市二手房价6-8 月连续同比下跌，所占商品房市场规模约为3.5 万亿。 此次政策力度高于历史同期，信贷政策对于销售企稳具备重要意义。 本次调节的意义非常重大，在因城施策的大环境下，利率下限作为少数掌握在中央政府手中的调节工具，对提振全国市场信心，具备较强的信号意义。部分城市可以选择“取消”利率下降，其力度甚至高于08、14 年的“基准利率0.7x“的水平”。历史周期中，信贷政策对于销售企稳具备重要意义，08 年10 月首套利率下限由基准利率0.85x 下调至基准利率0.70x，2 个月后全国销售转正（08 年3 季度单季度降幅为31%），14 年9 月首套利率下限由0.95x 下调至0.70x，重点城市成交面积在Q4 转正，全国数据降幅也大幅收窄。 投资建议。虽然是阶段性、针对部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。中央层面的直接表述，放宽“因城施策”的政策下限，也有助于各地方政府更好的执行“促进房地产市场平稳健康发展”所需要的后续政策落地，以及帮助居民恢复购房信心。坚定看好地产板块整体投资机会，建议提高“强信用+宽布局”配置比例。 风险提示。未来基本面表现不及预期，包括政策改善力度不及预期，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等；未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 |
