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房地产行业专题:华夏中证全指房地产ETF投资价值分析:地

2022-5-12 15:22| 发布者: 神童股手| 查看: 212| 评论: 0

摘要: 剧震后的房地产业。自21Q3 销售急速下行至今,尽管楼市放松范围不断扩大,力度不断增强,但较为悲观的市场预期,叠加疫情影响,目前楼市基本面
剧震后的房地产业。自21Q3 销售急速下行至今,尽管楼市放松范围不断扩大,力度不断增强,但较为悲观的市场预期,叠加疫情影响,目前楼市基本面仍未看到明显好转。前四个月百强房企累计全口径销售额同比-50%,4 月单月百强房企全口径销售额同比-59%,降幅再扩大。同时,融资情况仍然不容乐观,截至4 月,房企累计发行国内债券1830 亿元,同比-32%,累计发行海外债券558 亿元,同比-61%。随着4 月29 日政治局会议对房地产的最新表态,预计层次更高、力度更强、范围更广的政策正在路上。

    地产股的“A 面”与“B 面”。复盘地产股,地产股行情不仅受政策博弈影响,同时也有内在价值逻辑。“A 面”政策博弈与“B 面”价值逻辑,都能够完美解释地产股的历史走势。政策博弈角度,政策方向决定超额收益,土地不热,行情不冷。价值角度,利润率与杠杆率的变化方向决定估值的变化方向。2016 年至2021 年,行业景气度高企,地产股估值却持续下杀,根源在于过度快周转对行业的裹挟,拉低利润率的同时,提高真实杠杆。本轮上涨的原因,则是预售监管、非标收缩导致的快周转模式退出,进而带来拿地利润提升和真实杠杆下降,估值修复的理由出现。

    模式改善,“慢时代”更是“黄金时代”。房地产业未来最深刻的变革是模式改善。快周转退出后,优质房企通过净利润率、回款时间、债务成本、有息杠杆率四个方面的调整,有能力保证ROE 不下降,甚至有所上升。而且,与快周转模式相比,同样的ROE 水平,由于总杠杆(包括隐形杠杆)更低、现金流饥渴度下降、净利润率改善,即ROE 质量改善,PB 反而会迎来上升的契机。“慢时代”的另一面是土地市场回归理性,潜在利润率确定性改善,以往部分优质房企囿于自身投资纪律,在土地内卷中存在劣势。对这些房企而言,新到来的“慢时代”就是“黄金时代”。

    近期调整的原因在于放松共识走向基本面分歧。虽然近半年来地产板块明显跑赢大市,但近1 个月来回调明显,原因在于市场从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段。五一长假市场的持续冷淡更加重了对基本面的担忧。但以2008 和2014 为例,基本面并不会在政策转向后立刻反转,即使彼时仍处于大周期向上的阶段。政策本就不会立竿见影,因此短期市场没有转好并不意味着“明天不会更好”。随着政策落地、疫情缓和,被疫情延后的需求,有望在1 到2 个季度内反映到销售上,销售分歧的收敛将带来地产股的进一步上涨。

    华夏中证全指房地产ETF——布局新周期的起点。华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金(简称: 华夏中证全指房地产ETF,代码:

    515060.OF) 是一只契约型开放式的股票型基金和被动指数型基金,于2019年11 月28 日成立,2020 年1 月3 日上市交易,基金经理为李俊。截至目前,李俊历任管理24 只基金,在任管理19 只基金,在管基金总规模为314 亿元,近3 年回报率15.88%,同时段沪深300 回报率5.08%,在管基金显著跑赢市场。

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