| 事件 国家统计局发布1-9 月房地产开发投资和销售数据。 销售端：“金九”成色不足，“银十”下行承压1~9 月，商品房销售面积同比+11.3%（1~8 月+15.9%），9 月单月-13.2%（8 月-15.5%）；销售金额同比+16.6%（1~8 月+22.8%），9 月单月-15.8%（8 月-18.7%）。其中，住宅销售金额累计同比+17.8%（1~8 月+24.5%）。价格维度，2021 年1~9 月全国销售均价同比-0.79%（1~8 月为-0.43%）。虽然，单月销售降幅有所收窄，但考虑到均价延续下行，不排除存在“以价换量”的影响。往后看，2021 年10 月至今（截至10 月17 日）30 大中城市高频成交面积数据显示同比-22.0%，“银十”承压未减。 开竣工：新开工乏力，开发投资单月同比年内首次转负1~9 月新开工同比-4.5%（1~8 月-3.2%），9 月单月-13.5%（8 月-16.8%）。从拿地向开工传导的角度而言（拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞）。考虑到，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施，尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动，未来新开工在拿地端滞后的情况下，房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。1~9 月土地成交建面同比-8.5%，也反映出融资收紧已在土地端有所反应。1~9 月竣工面积同比+23.4%。从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看，竣工数据有望成为2021年确定性最强的增长指标。 1~9 月房地产开发投资完成额同比+8.8%(1~8 月+10.9%)，9 月单月-3.5%（8 月+0.3%），累计回落，单月表现不佳。1~9 月施工面积同比+7.9%（环比+2.0%）。土拍新政的实施，对成交的扰动，未来土地投资对开发投资的贡献存在弱化的可能。 融资端：单月同比连续3 次负增长，内生回款依旧作为主要支撑1~9 月到位资金同比+11.1%(1~8 月+14.8%)，9 月单月-11.2%（8 月-6.5%）。结构上，9 月单月国内贷款（同比-25.0%，前值-19.6%）、自筹资金（同比-10.1%、前值-0.7%）、回款（首付+按揭）（同比-8.8%，前值-7.2%）【个人按揭（同比-6.8%，前值-8.0%）、首付款（同比-9.8%，前值-6.8%）】。从占比来看，销售回款作为主要的资金来源渠道（9 月占比达50.1%，1~9 月为55.8%。从累计同比看，1~9 月 实现了+11.1%的增长，但单月同比连续三个月负增长，融资依旧偏紧。 投资建议 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基 调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，Q4 基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型： 万科A、保利发展、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。 风险提示 房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 |
