| 事件描述 2021 年2 月24 日，青岛自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求，部署2021年住宅用地供应工作》，将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3 批次集中招拍挂，探索住宅用地供应新模式。 事件评论 政策本质是土地出让环节的“供给侧改革”，“土地/房企/居民”等长效机制拼图逐步完善，有助于土地端“降成本”。该政策具备明显示范效应，试点范围大概率将扩容。在土地供应总量“不下降”的情况下，集中出让大概率导致时点供给增加，同时也提高拿地的资金门槛，有助于降低成交溢价率，这也是政策的初衷（引导市场理性竞争），从而降低行业拿地成本，一定程度上也有助于平抑房价预期（集中供应也加大房企回款压力），但新房限价环境下有助于盈利能力边际改善。 集中出让也对房企资金链提出更高的要求，有助于资金实力强和财务弹性高的龙头房企提高拿地市占率。集中出让对房企非受限资金、销售回款，以及时点融资弹性要求较高，大概率导致拿地能力进一步分化。我们此前多次强调，主流房企在资金头寸和经营效率层面早已分出“胜负”，今年的定价主线是“竞争力的分化向要素市场传导”，土地集中出让是加速房企格局优化的催化剂。22 个重点城市宅地出让金占300 城的50%左右，商品住宅销售额占全国的40%左右，如试点范围扩容，则意味着接近半壁江山将开启优胜劣汰，也将间接导致非核心城市竞争加剧。 产业链影响不大，龙头房企ROE 有提高潜力。土地集中出让和均匀出让，对于平均拿地时点造成的差异并不大，房企也有存量土储进一步平滑去开工和推盘，而且土地向龙头集中也有助于提高整体开发效率。虽然回款的均匀性和拿地的时点性导致资金收支一定程度的期限错配，可能降低“部分资金”的使用效率，但龙头房企大多有“富余资金”，缺乏有盈利的拿地机会才是核心矛盾，建议从“回款/权益” *“净利率”角度去理解最终的ROE，前者变化不大，后者有改善潜力。 开发板块“胜负”已分，“等待”兑现。重申“资金头寸+经营效率”选股框架，前者对应组织资金的能力，后者主要对应损耗控制的能力（包括利息/销售/管理等广义三费），这才是房企“竞争力”的终极来源，财务稳健/周转效率/费用控制等要素将成为定价核心，看好三类房企，首选“开发+运营”双轮驱动模式，其次是“把开发做到极致”的效率型房企，最后是具备“快速降低杠杆和优化报表”的潜力型房企，重点推荐具备显著竞争力的万科A、新城控股、保利地产、金地集团等，以及金科股份、中南建设、阳光城等弹性标的。 风险提示 1. 开发端需求侧相对稳态的持续时间有不确定性。 2. 供给侧优化的进度有不确定性。 |
