| <IMG src="http://www.gupzs.cn/upload/news/200712_283678.bmp"> 公司评级：推荐 评级变动：维持(首次)评级 事项： 公司发布公告，于2007年12月14日收到中国证券监督管理委员会有关通知,有条件通过公司向特定对象发行股份购买资产方案。 评论： 公司增发方案获得有条件通过符合我们的预期。公司拟向首开集团发行股票数量为55000万股A股，收购首开集团直接持有的12家公司股权，该部分股权资产帐面值为23.31亿元，公司以评估价值59.39亿元作价收购;股票发行价为10.80元/股。我们认为，该增发方案不涉及现金，纯粹资产注入有助于优化国有资产配置、解决同业竞争问题，也符合国资委和证监会的要求，因此，在目前房地产公司注入和融资不确定性增大的背景下，方案能够获得有条件通过，符合我们的预期。 首开集团借助天鸿宝业实现整体上市，老牌国有房企借助资本市场再上新台阶。首开集团由北京天鸿集团和城开集团两大国有房地产集团于2005年11月合并而成，为北京国资委全资所有。集团拥有70多家从事房地产开发和经营的子公司，业务遍布国内10多个省市以及海外;06年末总资产440亿元，净资产约30亿元，开复工面积500万平米，为国内资产规模最大的房地产开发集团之一。作为大型国有独资地产企业，首开的目标是通过一系列的内部整合，运用市场手段和上市公司融资渠道，不断优化资产配置，实现适度扩张。本次增发获得通过标志着首开借助天鸿实现整体上市终于迈出了坚实的一步,老牌国有房地产企业将借助资本市场跃上新的台阶。 公司房地产项目储备大幅增加，资产规模迅速膨胀，竞争力大大增强，迅速跻身一线开发商行列。根据方案，集团公司的房地产开发业务、土地一级开发业务以及优质持有型物业将注入上市公司。整体上市后公司新增房地产开发项目21个，并由此新增土地面积260万平方米，新增建筑面积570万平方米，加上公司原有的5个项目,合计项目储备建筑面积超过800万平米,并增加2个土地一级开发项目(30多万平方米)和13个持有型物业。收购后，公司的总资产和净资产将分别增长了491%、294%，天鸿宝业将一跃成为A股市场房地产龙头上市公司，以销售额指标核算，可与万科、保利等一线开发商相媲美。 主业经营能力和盈利能力将大大提升，公司未来的发展前景值得看好。资产注入将使公司房地产主营业务得到大大加强，按收购该等资产后模拟计算，公司06年度商品房销售收入从0.32亿元上升到41.78亿元，增长了128.3倍。项目大面积增加也有利于克服公司业绩波动，实现稳定增长。从07年起每年均有可结转收入的项目，且大部分开发项目在北京，开发价值较大;产品链的延伸也将带来毛利的逐步上升。本次收购后首开将不和公司构成同业竞争，集团将其在北京市场的行业地位、品牌影响力、开发能力以及与各金融机构长期良好的合作关系移植到本公司，在奥运概念和房价维持高位的预期下，公司未来的发展前景值得看好。此外，收购资产后公司新增了三亚、苏州、烟台等地区的项目，未来还将新增天津、武汉等地的项目收入，既分散了公司业务区域市场过于集中的风险，也可以进一步分享二、三线城市房地产市场上涨的好处。 调控有利于优势企业的发展，随着整合效应的体现，公司将在行业“洗牌”过程中不断发展壮大。政府对房地产持续的调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对于公司来说是利好，公司将凭借其人脉和管理优势在北京获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力和品牌认知度，扩大市场份额，为股东创造更大的价值，我们认为公司在北京的项目开发价值较大，产品定位受宏观调控影响较小，随着未来资源的整合和机制的完善，公司将在行业“洗牌”过程中不断发展壮大。 预计08年EPS 2.20元，维持“推荐”的投资评级。通过对公司在建项目的分析，我们认为08、09年公司结算项目丰富，除了原有天津湾、北京辉耀国际城、天津万德花园二区和回龙观项目以及单店住宅小区二期等项目，本次注入的大量优质资产利润也将在08年后集中体现，因此，我们认为，公司在基本面发生质变之后将迎来跨越式的高增长，未来整合效应的进一步体现将有效推动公司的长远发展。我们预计未来3年复合增长将在100%左右的增长，07--09年EPS分别为0.60元、2.20元和4.00元，维持对公司“推荐”的投资评级。 |
