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房地产行业:供给真降价 需求真复苏

2020-4-2 11:15| 发布者: 神童股手| 查看: 687| 评论: 0

摘要:   摘要:   回顾一季度, 销售缓慢恢复至2019年的六成,二线城市恢复好于一线和三线。从50 城日度成交面积看,受疫情影响,春节后20 天销售开始缓慢恢复,到2 月底,约恢复至2019 年50%水平。而3 月份与2019 年 ...
  摘要:

      回顾一季度, 销售缓慢恢复至2019年的六成,二线城市恢复好于一线和三线。从50 城日度成交面积看,受疫情影响,春节后20 天销售开始缓慢恢复,到2 月底,约恢复至2019 年50%水平。而3 月份与2019 年同期对比看,50 城成交基本维持再60%-70%的2019 年同期水平,二线城市恢复至70%以上,好于一线和三线。

      推盘量整体偏低、并以刚需为主,成都、长沙开盘量相对较好。根据中指数据库14 个重点城市监测,Q1 开盘268 次,推出房源近5万套。成都、长沙、南京、杭州推盘均超过6000 套,北京、深圳、苏州、南昌推盘处于低位。新推盘以刚需盘为主,去化率约为60%。

      疫情冲击下,开发商选择主推刚需盘加快回款,首置和首改刚需盘占比达到74.6%。

      开盘去化率处于低位,3 月略有边际反弹,推盘和去化率呈反向关系,因此开发商策略并非以往的按需蓄客推盘,而是有加快迹象。1)Q1平均开盘首日去化率为66%,延续2019 年以来的低位水平。如果剔除2 月份推盘量小的影响,1 月、3 月推盘去化率仅略高于60%,处于2018 年来单月极低水平,边际变化在于3 月份相对于1 月份有反弹约2pcts。2)分城市看,北京、杭州、上海去化率分别为86%、80%、78%处于前三,需求刚性较强;而南京、天津、重庆去化率仅38%、41%、45%;3)去化率和推盘呈反向关系,推盘较多的城市去化率偏低,反之亦然,反映当前的供需结构存在不匹配情况。

      资金压力叠加需求受疫情抑制,优惠降价手段明显增加。除房企层面部分开发商打折卖房造势外,楼盘层面也能发现低价开盘项目明显增多。1)Q1 重点城市选择低价开盘(新开盘与周边楼盘对比、加推盘与老盘对比)的项目达到18.5%,比2019Q4 提升2.8pcts,达到2018年以来最高水平。2)从开盘价格平均变动看,Q1 价格跌幅约为0.7%,其中2 月跌幅达到2.4%。3)分城市看,上海、苏州、天津降价效应最明显,降价项目占比分别为75%、50%、50%。

      展望二季度,考虑到近期土地市场价格大幅上行,同时到访量也开始明显恢复,预计Q2 将迎来供需共振上行的时段。推荐万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团,以及刚刚进行融资的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国,受益华润置地、中国海外发展,旭辉控股集团、中骏集团控股等。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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