| 房企其他应收款/其他应付款在资产/负债中的比重持续提升,目前远高于其他行业。2013年以来,其他应收款在房企资产中的比例持续走高,由2013年的4.2%快速上升至2018年的12.2%,其他应付款在房企负债中的比例也由2013年的7.7%上升2018年的12.1%。截至2018年末,房企其他应收款在资产中的占比位居27个行业之首。 其他应收/应付的结构与来源。结构方面,往来款是其他应收/应付的主要构成部分,其他应收中往来款占比约75%,其他应付中往来款占比约70%;细分往来款,在其他应收款的往来款中,联合营企业往来款占比约60%,在其他应付款的往来款中,少数股东往来款占比约65%。来源方面,我们从合并报表规则和房企现金调配方式出发,构造了其他应收/应付的四象限模型,作为后续分析的基础。 估算项目平均进度变化,辅助判断业绩释放节奏。对并表项目,其他应付款(少数股东)与其他应收款(少数股东)之比能够反应并表项目平均进度的变化,上升时,平均进度趋前,下年营收增速会低于过去两年预收账款的增速;对非并表项目,其他应收款(联合营)和其他应付款(联合营)之比能够反应非并表项目平均进度的变化,上升时,进度趋前,下年投资收益增速会低于过去两年预收账款的增速。在此基础上,我们认为保利地产、金地集团、中南建设、阳光城几家房企,并表项目结算收入有望高速增长,本年营收增速值得期待。 估算自有资金撬动预收账款的能力,辅助评价周转能力。合并报表中的预收账款与母公司报表中其他应收款的比值,在公司权益比例不发生大幅变化的情况下,可以作为评价房企周转能力的辅助指标。我们计算了15家主流房企的该指标,结果显示:纵向看,多数房企周转能力会保持在一个相对稳定的水平上;横向看,布局一二线城市较多的房企,快周转能力低于布局三四线较多的房企,同时,万科A、保利地产、滨江集团等房企,一二线项目占比较高的同时,仍具有不错的周转能力。 风险提示:1)部分房企的会计处理方式和列报方式可能与一般情况有所不同;2)部分数据来自估算,可能与实际有所偏差;3)样本范围有限,可能与整体情况有所偏差;4)房地产融资政策收紧风险。 |
