在近日举办的2019年亚布力中国企业论坛第十九届年会地产论坛上，美好置业集团股份有限公司(以下简称“美好置业”)董事长刘道明表达了对房地产市场的信心：“买房什么时候都不晚，因为总的趋势来说，房价肯定还是会往上涨的。” 虽然看好房地产市场，但刘道明却已带领美好置业踏上了多元化之路，先是布局装配式建筑，2018年又接连签下两个涉农项目。不过，装配式建筑、现代农业等新业务板块处于业务培育期，均未开始贡献利润。 据美好置业日前发布的2018年业绩预告显示，除了两项新业务外，房地产业务板块预售项目期末有近70亿元预收账款，但尚未达到结算条件。报告期内，其归属于上市公司股东的净利润为2.1亿元至2.7亿元，同比下滑59%~68%。事实上，两项新业务不只是未贡献利润，装配式建筑业务还处于亏损中，而现代农业项目尚需百亿元投资总额。 《中国经营报》记者就公司多元化布局及经营策略等情况致函美好置业，对方回复称，公司将于2月28日披露2018年年报，目前处于敏感期，不方便接受采访。 转道布局百亿涉农项目 2017年10月，美好置业参与控股股东美好未来企业管理集团有限公司全资子公司美好建筑装配科技有限公司(以下简称“美好装配”)增资扩股，其中美好置业增资5.1亿元，持股比例为 49%。据美好置业年报披露，截至2017年末，美好装配产生净利润-1352.84万元。 美好置业在装配式建筑方面的投入持续增加。据其2018年三季报披露，截至2018年9月30日，美好置业在建工程约10.1亿元，较2017年末的1.25亿元增长710.33%，主要是报告期内公司装配式建筑业务生产基地建造投入增加，截至期末尚未竣工所致。公开信息显示，截至2018年11月，美好装配在武汉、长沙、重庆、北京等19个城市投资建厂，在建的生产基地约15个。 处于培育期的装配式建筑业务，亏损也在持续增加。据美好置业公告显示，截至2018年9月底，美好装配净利润为-1.28亿元(未经审计)，亏损额出现了明显扩大。 同策研究院总监张宏伟指出，国内多数企业在装配式建筑方面尚处于尝试阶段。事实上，装配式建筑做完之后，成本是上升的。假如市场环境不变的话，利润空间其实是受到压缩的。同时，国内多为高层建筑，而装配式建筑技术发展成熟的德国、日本则较多低密度建筑，装配式建筑使用在高层建筑上，建筑质量可能比较难确保，从技术角度、从市场角度能否接受还有待检验。 在装配式建筑业务尚未实现盈利之时，美好置业又瞄上了现代农业领域。先是在2018年5月宣布将投资20亿元在湖北省监利县建设生态农业产业园项目；时隔仅2个月，美好置业再次公告称，将在洪湖市投资建设“双水双绿”(绿色水稻、绿色水产)生态农业产业园项目，总投资规模约80亿元。两个项目投资预计在36个月内完成。 美好置业此前在接受媒体记者采访时称，公司将按计划逐年以自有资金分步实施，项目所需资金的20%~30%由公司自筹，其余部分将与相关政策性银行合作，由其提供资金支持。但百亿元资金投入在36个月内完成并不是轻松的事情。 此外，美好置业还有尚未完成的房地产项目等待资金投入。截至2018年6月末，美好置业拥有在建、待建及竣工项目共11个，预计总投资约270亿元，实际投资155亿元，还需要投入约115亿元。同时，美好置业还成为新滩美好未来新城PPP项目(一期)的中标单位，开发总投资约38亿元。粗略算来，美好置业未来完成以上项目所需资金约达250亿元。 值得一提的是，美好置业日前在其官方微信公众号上披露了其2018年的融资情况。其中，美好置业2018年首次发行中期票据，募资10亿元；银行、信托专项贷款及授信获得近15亿元；中国信达资产湖北分公司、中国华融资产湖北分公司分别以非金债形式放款6.2亿元、5亿元；与恒丰银行武汉分行签署战略合作协议，获得20亿元的综合授信意向额度支持。 此外，美好置业旗下美亿(洪湖)农业发展有限公司于2018年末获得中国农业发展银行总额4亿元的10年期专项助农贷款；而美好装配获得工商银行、中国银行、青岛农商行等金融机构的长期(5年)固定资产贷款授信合计11亿元。 由此来看，美好置业的融资渠道依然主要来自银行贷款、委托贷款和资产管理公司贷款。同时，现代农业项目获得的4亿元10年期专项助农贷款，相较于共计百亿元的总投资仍显不足。 房地产主业规模萎缩 事实上，当前依然作为美好置业业绩支撑的房地产业务发展也出现下滑的迹象。 2017年，美好置业出现营收、净利双下滑；2018年一季度，其营收同比大幅度下滑约61%，并亏损1.36亿元。2018年中报显示，其归属于上市公司股东的净利润2.26亿元，但这是美好置业将其持有的名流置业武汉有限公司55.25%股权出售给厦门市英泰富房地产有限公司，为上市公司贡献约4.33亿元的净利润，这占净利润总额的191.43%。事实上，美好置业2018年上半年扣非净利润为-1.91亿元，同比下滑164.65%。 业绩下滑的同时，美好置业在拿地等多方面速度放缓。 相关数据显示，2016年、2017年，美好置业均未完成拿地计划。据其年报披露，2016年，美好置业新增土地储备完成率约26%；2017年完成率约11%。据悉，美好置业2018年计划签约2350亩、增加土地储备约437万平方米，而截至2018年6月末，其签约土地仅272亩，只完成年度计划的11.6%，且无新增土地储备。 值得一提的是，华中(武汉)区域是美好置业核心重点区域，但2017年美好置业新增的3宗土地储备分别位于安徽芜湖、广东中山和陕西西安，且其计容建筑面积较2016年减少41.2%。事实上，美好置业在2018年上半年进行的名流置业武汉有限公司的股权转让，其主要交易内容即后者持有的位于武汉市汉阳区邓甲村的NK1地块及NK7地块未开发部分使用权等，未开发部分剩余计容面积合计约39.51万平方米，楼面价为7500元/平方米。 除了土地储备情况不理想之外，美好置业2018年中报披露，2018年上半年其营业总收入约4.29亿元，同比下降76.96%，而这主要系报告期内公司房产开发业务可供结算的项目较上年同期减少。同时，记者注意到，毛利率可达99%以上的城中村综合改造项目在2018年上半年对业绩的贡献为0。 事实上，美好置业的房地产开发项目还存在推进缓慢的问题。截至2018年6月底，开工于2009年的沈阳“名流印象”还处于在建状态；分别于2014年、2015年开工的重庆“名流印象”、武汉“美好名流汇”也同样处于在建状态；此外，2016年、2017年分别有2个、4个项目开工，也是“在建”状态。 （文章来源：中国经营网） |
