| 拉尔夫·纳尔逊·艾略特以其独创的“波浪理论”而名噪世界。他通过揣摩股市行为，利用波浪的曲线变化来分析、预测股市走势的经典理论体系也开始为后来许多股市从业人员所膜拜。但如果仅仅将“波浪理论”局限在资本市场，必定会让许多经济与社会学者感到遗憾。因为“波浪理论”是探究宇宙奥秘以后，对自然法则的一种高度提炼。万象同宗，它也被广泛地应用在其他经济领域的学术研究，特别是一些产业发展的走势预测方面，带给了我们很多大胆的启示。 中国房地产起伏十几载，从计划经济时代的附属品到目前已经成为市场经济条件下国民经济的支柱产业，何去何从，正在为许多人困惑和关注。或许，艾略特和他的“波浪理论”能给予我们一定的猜想。 波浪起处 在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在最易萌生成长的南国土壤。上世纪８０年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，但产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，酿成了１９８９年以海南房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。此后，中国的房地产才在阵痛中真正意义上走上了市场化的发展之路。 根据“波浪理论”的部分定义，一个完整的推进波浪由３个小型推进波和２个小型调整（回落）波组成。 第一个推进波 从１９８９～２００３年的投资和销售面积曲线变化图中可以看出，第一个小型推进波为１９８９～１９９３年（历时５年）。海南房地产泡沫破裂形成低谷之后的５年间，中国房地产无论是在投资和消费领域都有了不同程度的起色。房地产市场也开始不仅仅局限在华南一带，上海等长三角城市随着经济的迎头赶上，房地产市场出现了一定范围的辐射。 第一个小型调整波 在房地产得到５年的较快发展后，于１９９３～１９９７年（历时４年）进入到了第一个小型调整期。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速的提升，但有效供给量并没有相应的增加，消费领域里的实际销售面积始终平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了１９９７、１９９８年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但为今后中国房地产市场的快速启动积蓄了足够的能量。 第二个小型推进波 １９９８～２００４年上半年为第二个小型推进波阶段。在１９９８年之后的数年间，我们欣喜的看到：在长达５年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发。它的最主要特征就表现在全国市场开始逐步形成、供需始终两旺以及局部热点区域的房价飙升，这时的房地产已处于高位发展。 ２０１０年达到风头浪尖 早在１３世纪就被发现的“斐波南希数列”是“波浪理论”的有效补充。它被证明１、２、３、５、８、１３、２１、３４……这一神奇序列中，一个完整的循环波浪可以划分为８、３４或１４４。如果我们以此推敲，以１９８９年为起点，那么经过３４年的完整循环，到２０２３年将会是一个房地产完整波浪走势。基于未来几年的实际情况与以上猜想，２０１０年（2010-1989=21）将会是该波浪的最高峰。 攀爬中的第二个小型调整期 于是乎，我们将２００４～２００６年界定为第二个小型调整期，２００６～２０１０年为第三个小型推进期，直至２０１０年最高点。之所以将２００４～２００６年划为调整期，主要是因为这一阶段正处在国家对行业调控政策的变化和优质生产要素的转移和集中的阶段。一般来说，经济政策的调整将会在８～１４个月之后对被调整对象产生较大的影响。因此，土地出让政策调整、央行１２１号文件出台对于中国房地产特别是房地产企业造成了深远的影响将会集中体现在这一阶段内。２００４年４月以来旨在冷却固定资产投资热度的一系列政策，也将极大约束包含在固定资产投资中的房地产投资。有数据显示２００４年上半年的房地产开发投资的增长幅度同去年同期相比已有所回落。 第三个小型推进波 ２００６～２０１０年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段。广袤的中小城市的房地产市场也将会在启动后进入快速发展时期。届时中国城市人口将有５亿人口，其中８６％居住在中小城市。可以说，这一阶段，中小城市的房地产发展肯定会是中国房地产发展的主旋律。在继续以中小城市和全国范围内后进区域房地产市场需求特别是有效需求进一步迸发的主旋律外，这５年还将与包括北京奥运会等一系列重大活动的举行紧紧联系在一起，“奥运效应”的惯性也将会在它举办之后的两年中继续得到体现。 回落波始现 在经过２０１０年这一轮中国房地产发展的最高峰之后，根据“波浪理论”预测，将会有一个相对于前２１年大推进波的大调整波（回落波）。这一大调整波将会有３个次级波段构成，分别为２个小型调整波和１个小型推进波。经过这一长达１３年的调整期后，２０２３年中国房地产将会处于另一历史低谷。 <!-- 内容主体结束 --><!-- 网友评论 底部链接标记 开始 --> |
