| 自从去年10月我国出台房地产行业刺激政策以来，我们最近看到了更多房地产行业收紧的信号，包括收紧二套房贷、限制闲置土地、增加土地供应抑制投机以及促进房地产市场长期的健康发展。事实上市场猜测物业税和房产信托基金将在2010年引入。考虑到09年上半年人民币新增贷款额高达7.37万亿，相当于08年全年4.9万亿的1.5倍，市场也开始担忧下半年放贷速度放缓产生的影响。 短期内，市场所有焦点都集中在2套房政策对地产股冲击上，由于07年的经验使得更多投资者对地产股选择离场。从今日投资在线分析师统计的各机构观点来看，他们认为此次政策引发的调整，极可能是一个比较好的逢低买入机会。如长江证券认为，该行为可能给地产股再次带来投资机会，理由如下：1、短期成交回落并不完全是2套房政策调整所导致，应是多种因素共同作用的结果，其中包含政策影响、价格上升、供给减少、季节因素等等。2、虽然政策调整类似，但07年宏观环境和目前情况不可同日而语。3、楼市价格上涨路径和原因与前次周期完全不同，本轮价格大涨目前仍在一线城市体现得更为明显，二线城市是尚在传导中;而价格上涨主因是供求关系的影响。如此多的不同，很难认为本轮地产股走势能“重复昨天的故事”。中银国际也认为是政策微调再加上淡季成交量下降引发短期内行业的整合，并可能给投资者提供一个逢低买入的机会。 从市场表现看，近期受到政策调整影响，最近一个月房地产板块指数涨幅低于沪深300指数涨幅13个百分点。虽然房地产板块处于调整之中，但市场对地产股的认同度还是明显开始增加。而且从政策面看，今年的房地产价格上涨即便在超越了2007年巅峰时期价格时，也没有被政府视为经济泡沫的现象，相反宽松的信贷政策、开发项目资本金比例降低、不断下调的银行利息，等等政策利好，甚至已经超出了地产企业和市场的预期。因此，长财证券认为，未来政府对房地产政策应该还是保大于压，支持多于抑制。现实的问题摆在政府面前，在外需持续萎缩的情况下，要保证内需仅靠汽车拉动是不够的，只有房地产重新启动国内需求，经济快速复苏才有希望。从某种意义上看，房地产行业几乎是“绑架”了中国经济，因为再也没有另外的产业群集能够像房地产行业这样，拉动如此之长的产业链带动经济复苏快速成为现实。 从市场估值来看，目前房地产的估值远低于07年的水平。从市盈率角度看，目前房地产行业的平均市盈率为30.59倍(按2009年盈利预测计算，下同)，而07年房地产行业的平均市盈率达到85.5倍;从市净率角度看，目前房地产行业的平均市净率为4.2倍，而07年的平均市净率为8.1倍。从房地产估值与A股市场估值的比较来看，先看市盈率溢价水平，现在房地产平均市盈率和A股平均估值水平相当，而07年房地产行业较A股市场的市盈率平均溢价为69%，且有两月溢价达到创记录的100%。再看市净率溢价水平，现在房地产平均市净率较A股平均估值的溢价为25%，而07年房地产行业较A股市场的市净率平均溢价为32%，且有两月溢价达到创记录的60%。通过对估值的分析来看，房地产业目前的估值远低于07年的历史最高水平。 从盈利增长来看，09年房地产板块平均预测增长率为42.90%。房地产板块如此之好的盈利预测是得益于上半年“超额货币”的发行，增加了市场对于通货膨胀的预期，通胀预期加大了房地产资产价格重估概率，增加了房地产行业投资、投机因素。可以说，上半年的销售旺盛，是“刚性需求与投资需求”共同释放的结果。在国家全力保增长之际，下半年国家对房地产行业的政策仍将保持适度宽松，下半年销售依然会维持同比快速增加，一方面是销售良好的市场环境得以延续，另一方面是去年较低的基数，这两个因素会使得下半年房地产行业的销售旺盛格局得以延续。 从长期来看，房价仍将保持上升的趋势 长期来看，全国一二线城市房价下跌的概率较小，因为目前开发商资金链相当宽松，而手中存货也不多，因此，即使需求下降，开放商降价动力也不强。而决定此轮地产行情两大主题经济复苏和抗通胀属性并没有改变。房地产是经济发展的稳定器，房地产行业的稳定发展涉及到很多子行业，而目前中国经济刚刚进入复苏阶段，还需要房地产的稳定发展来带动经济。因此政府不可能过于打压房地产。政策调控的幅度将取决于经济复苏的程度。其次由于今年以来全球极度宽松的货币政策，导致未来对通胀的预期越来越强烈，而房地产作为不动产其重要的保值属性也决定了房地产仍然是长期看好的品种。 坚持超配并长期持有低估值品种 下半年，民生证券建议继续坚持超配并长期持有低估值品种的投资策略，同时对涨幅过大各股减持，风格转换到确定性增长的蓝筹地产股上来，在资产配置结构上，适当提高园区开发类公司的配置比例，并积极应对政策变化可能带来的短期调整。重点关注以下几类行业内的投资机会： 1)低估值、补涨、高增长各股，这些各股上半年绝对涨幅低，业绩高增长可期，在下半年投资风格转换的过程中将有更多的表现机会。重点推荐万科A、金地集团、金融街三家公司。 2) Reits利好因素下的个股。Reits(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。Reits将有利于参与者筹资和融资，以扩大经营规模。从国内情况看，目前正在加紧推出，推出确定，只是时间问题。建议重点关注金融街、滨津发展、世茂股份、中国国贸，这四家公司未来参与Reits的可能性较大，均拥有核心地段的核心物业，符合Reits实行的各类条件，如果一般将持有物业打包，通过Reits方式融资，那么对于上市公司资产规模的扩大提供充沛的现金流，同时也可以提高上市公司的声誉。 3)重点关注持有类物业(金融街、陆家嘴、张江高科、苏州高新)。 4)创投概念。地产类上市公司参股或者控股创投概念公司较多的三家公司为张江高科、北京城建、苏州高新，如果下半年创业板推出，这三家公司将有更好表现，比如北京城建控股的中关村某科技公司正在谋求上市，因为持有成本低，所以一旦控股公司成功登陆创业板，公司估值上升，存在重新估值需要。 5)重组、资产注入、定向增发等概念。这些公司主要是大股东资产注入等概念，建议重点关注中粮地产、招商地产、建发股份等四家公司，目前招商地产已经停牌，视注入状况作投资分析。 |
